Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Подходы к определению ликвидности залогового имущества (Гагауз В., Минимулин Д.)

Подходы к определению ликвидности залогового имущества (Гагауз В., Минимулин Д.)

Дата размещения статьи: 04.09.2015

Необходимость преодоления негативных последствий экономического кризиса требует активизации деятельности банковских институтов путем рефинансирования существующей задолженности и увеличения объемов кредитования реального сектора экономики. Минимизация возможных потерь банка по активным операциям создает необходимые условия для поддержания стабильности и формирования предпосылок для роста экономики в стране. Одним из инструментов снижения кредитного риска является залог, один из основных параметров которого - ликвидность.

Следует отметить, что подходы к оценке ликвидности ценных бумаг и залога в материальной форме отличаются как минимум способом обращения на рынке. Какова ликвидность заложенного имущества, как ее измерить, сравнить ликвидность различных видов имущества, когда речь идет о сотнях или тысячах единиц квартир, домов, земельных участков, оборудования, автотранспорта, находящихся в залоге у банка?

Подход к определению ликвидности залога

Один из подходов к определению ликвидности предполагает наличие первичной и вторичной ликвидности. Первичная ликвидность - способность активов превращаться в денежные средства. Она характеризуется двумя основными параметрами: сроком, за который актив может быть переведен в деньги, и связанной с этим относительной потерей стоимости. Чем короче срок и чем меньше потери стоимости, тем более ликвидным считается актив. В случае потери первичной ликвидности банк теряет актив. Вторичная ликвидность - способность актива быть использованным в качестве обеспечения для получения денежных средств, например через кредитование или репо. Она характеризуется соотношением между стоимостью актива и суммой средств, которые можно получить, предоставив этот актив в залог. Во время реализации вторичной ликвидности банк не теряет этот актив.
Существующий в России подход к категорированию залогов для целей расчета резервов на возможные потери по ссудам предполагает "плоскую" шкалу: залог нематериальных активов - в первой категории и залог материальных активов - во второй. Имущество и права, не относящиеся к указанным категориям, не учитываются при расчете резервов. Таким образом, во второй группе могут оказаться ликвидные и неликвидные активы.
Применение указанных подходов на практике привело к разработке и применению грейдов степеней ликвидности с заданными сроками реализации, где каждому грейду соответствует определенная величина залогового дисконта и срока экспозиции. Функциональная полезность такой градации заключается в простоте применения и возможности сопоставления степени ликвидности со значением скидки и последующим включением в качестве составляющей в залоговый дисконт.
В практике банковской работы с обеспечением уровень ликвидности определяется эмпирически, субъективно и чаще носит балльный характер, когда уровень ликвидности определяется исходя из суммирования баллов, определяемых экспертно и зависящих от различных параметров. Иногда внешний или внутренний оценщик (сотрудник банка) указывает в оценочном отчете либо экспертном заключении степень ликвидности без какого-либо обоснования. В результате для принятия решения о кредитовании банк имеет представление только о количественных параметрах залога, в то время как ликвидность залога остается неизученной. Во многом это объясняется агрессивной кредитной политикой, когда при принятии решения о залоге того или иного вида имущества акцент делается на стоимости объекта и меньше внимания уделяется оценке ликвидности и другим характеристикам залогового обеспечения.

Факторы ликвидности залога

Факторы, влияющие на ликвидность, - наличие и величина спроса на имущество, эластичность спроса, состояние имущества, соответствие современным технологиям, масштабность, количество, местоположение. В связи с отсутствием в открытом доступе информации о конкретных сроках реализации различных активов эффективным способом определения ликвидности имущества является консультация с участниками рынка, непосредственно занимающимися реализацией активов: применительно к недвижимости - риелторские компании, применительно к оборудованию - производители либо их представительства или дилеры, а также компании, торгующие новым и бывшим в употреблении оборудованием. Касательно вариантов определения времени экспозиции предлагается использовать такие как опрос специалистов, маклеров, брокеров, отчеты маркетологов, самостоятельная (экспертная) оценка оценщиком, косвенное определение ликвидности (при малоразвитом рынке).

Группы ликвидности залога

Группировка - это объединение однородных по какому-либо признаку объектов изучаемой выборки. Группировка данных о залогах создает условия для обоснованного и корректного применения математических и статистических методов анализа, категорирования обеспечения по степени надежности, срокам экспозиции и другим существенным параметрам. Одним из подходов к группировке залогов по степени ликвидности может быть:
- ликвидность в группе однородных объектов;
- ликвидность группы или объекта в ней по отношению к эталону, денежным средствам;
- ликвидность объекта в одной группе по отношению к другим группам или объектам в них;
- ликвидность различных групп по отношению к эталону.
В связи с тем что различному имуществу присуща соответствующая ему ликвидность, а срок экспозиции может колебаться от одного месяца и больше, целесообразно параметр "ликвидность" разбить на уровни, которые более четко позволили бы группировать предметы залога.

Уровни ликвидности залога

Существуют различные группировки залогов по уровню ликвидности, например: очень высокий, высокий, средний, низкий, неликвидный. Залоговая политика банка регулирует каждый уровень, их количество и название.

Полезность имущества с позиции залога

Функциональной характеристикой любого актива является его способность обеспечить полезность, которая обусловливает экономическую ценность актива. Впервые понятие "полезность" (utility - англ. яз.) ввел в науку швейцарский математик Даниэль Бернулли (1700 - 1782) и сформулировал следующий подход: "Стоимость любого предмета должна быть основана не на его цене, а на той пользе, которую он может принести".
Мы считаем, что полезность имущества в материальной форме - это базисный фактор, наличие которого делает объект оценки востребованным рынком, а значит, ликвидным. Она измерима и имеет свойство порядковой измеримости. Полезность связана с рыночной стоимостью и сроком экспозиции оцениваемого имущества.
Процедуры, которые используются при проведении оценки, имеют в том числе задачу определить полезность оцениваемого имущества. Также следует учитывать положение МСО-2007 о том, что полезность - это категория относительная, а не абсолютная. Полезность складывается исходя из индивидуальных свойств объекта и сформированного спроса на него, и, чем более предпочтительны конкретные свойства объекта для индивидуального покупателя, тем более ценен объект.

Срок экспозиции

Количественной мерой измерения ликвидности имущества является срок экспозиции на рынке. Скорость реализации зависит от востребованности данного конкретного объекта, то есть от его полезности (ценности) для потенциальных покупателей. Срок экспозиции - срок, в течение которого объект оценки может быть выставлен для продажи на рынке с целью обеспечения его отчуждения по оптимальной цене и продолжительность которого зависит от соотношения спроса и предложения на подобное имущество, количества потенциальных покупателей, их покупательной способности и других факторов.
Мы рассматриваем оценку имущества как оценку ссудного обеспечения, при котором банк интересует реализация имущества в сжатые сроки. Банки могут устанавливать различные приемлемые сроки при реализации залогового имущества. Ниже предложен пример градации ликвидности в зависимости от разных сроков реализации.

Таблица

Взаимосвязь параметров ликвидности, дисконтов и сроков экспозиции

Уровень ликвидности	Высокий	Ликвидный	Средний	Низкий	Неликвидный
Коэффициент полезности	> 1	0,8 - 1,0	0,6 - 0,8	0,4 - 0,6	0 - 0,4
Срок экспозиции, месяцев	1 - 3	3 - 6	6 - 9	9 - 12	> 12
Размер дисконта, %	0	25	30	40	50

Стоимость

Определение рыночной стоимости залога предполагает при оценке имущества моделирование логики принятия решения потенциальным покупателем, то есть банк в кредитной операции является потенциальным продавцом закладываемого имущества. Основные отличия рыночной стоимости залога от рыночной стоимости имущества закладываются кредитным договором, договором ипотеки/залога на предмет залога, способами обращения взыскания и сроками реализации залогового имущества. Наравне с понятием "рыночная стоимость" в банках принято оперировать понятием "залоговая стоимость".
Как правило, под залоговой стоимостью рассматривается фактическая сумма денег, вырученная от продажи предмета залога, за вычетом издержек, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией. Залоговая стоимость рассчитывается как производная величина от рыночной стоимости путем применения понижающих коэффициентов. Размеры применяемых дисконтов банки определяют самостоятельно. При определении дисконта учитываются ограниченный срок экспозиции и факторы, связанные с возможной вынужденной продажей имущества: арест, исполнительная надпись, организация торгов, реклама, охрана, сохранение предмета залога, обязательные платежи и другие. В общем случае залоговая стоимость носит прогнозный характер и зависит от специфики имущества, периода прогнозирования и различных сценариев реализации залога. Расчет дисконтированной стоимости будущих потоков денежных средств от обеспеченного залогом финансового актива отражает денежные потоки, которые могут быть следствием лишения должника права выкупа заложенного им имущества за вычетом расходов на получение и продажу залога, независимо от вероятности лишения должника права выкупа заложенного им имущества.
Важнейшим показателем, характеризующим обеспеченность активных операций, является ликвидность ссудного обеспечения. Ликвидность может характеризоваться и быть измерима тремя параметрами: полезность имущества, срок экспозиции, стоимость. Без анализа ликвидности нельзя объективно оценить уровень кредитного риска, принять решение о величине залогового дисконта, залоговой стоимости и обеспеченности кредитной операции.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

Бесплатная консультация юриста по телефонам:

Вся Россия

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

29 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 48749-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является защита прав заемщиков по договору потребительского кредита (займа). В соответствии с указанной целью, законопроект направлен на совершенствование порядка расчета полной стоимости потребительского кредита, касающегося максимально точной оценки расходов заемщика, которые связанны с получением потребительского кредита.

25 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 46071-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В связи с тем, что деятельность платежных агентов сконцентрирована в социально значимых сегментах рынка платежных услуг, законопроектом устанавливаются расширенные требования к лицам, осуществляющим деятельность по приему платежей физических лиц. Также Банк России наделяется полномочиями по осуществлению контроля (надзора) за деятельностью операторов по приему платежей.

20 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Целью законопроекта является недопущение заключения сделок, влекущих отчуждение собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев.

10 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 36447-8 "О внесении изменений в часть 4 статьи 15.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Законопроект обращен на урегулирование отношений, связанных с открытием счетов эскроу. В целях исключения давления со стороны застройщика на участников строительства и урегулирования отношений предлагается уточнить в Законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." норму о сроке условного депонирования.

3 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 29564-8 "О внесении изменения в Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства"

Целью законопроекта является создание правовой базы для деятельности информсистемы информационных ресурсов агропромышленного комплекса, которая дозволит обеспечить перевод в электронный вид, убыстрение процессов получения и увеличение эффективности мер госпомощи в сфере сельхозпроизводства, также сокращение издержек сельскохозяйственных производителей товаров на представление отчетности и её перевод в электронный вид.