Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Соотношение частных и публичных интересов при ограничении и прекращении прав на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах: сравнительный анализ законодательства стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС (Симонова Е.С.)

Соотношение частных и публичных интересов при ограничении и прекращении прав на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах: сравнительный анализ законодательства стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС (Симонова Е.С.)

Дата размещения статьи: 17.08.2012

Вопрос соотношения публичных и частных интересов является в настоящее время одним из наиболее актуальных, когда речь заходит об ограничении либо прекращении прав на земельные участки, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, в общественных интересах. Значимость определения баланса продиктована, прежде всего, тем, что именно в ситуации отчуждения земель для публичных нужд, когда затрагиваются жизненно-важные интересы как всего общества в целом, так и отдельного индивида, проявляется правовой характер государства.
В современных условиях именно сбалансированность правового регулирования позволяет достичь наиболее оптимального соотношения публичных и частных интересов в случаях ограничения и прекращения прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения для удовлетворения общественных потребностей.
Баланс публичных и частных интересов в случае отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд может быть определен путем установления следующих критериев: обоснованность изъятия общественными нуждами, перечень которых установлен в законодательном порядке; отсутствие иных возможностей для удовлетворения публичных нужд; строгое соблюдение процедуры изъятия земельного участка, установленной действующим законодательством; справедливое возмещение за изымаемое недвижимое имущество в порядке, установленном нормативно-правовыми актами.
Законодательства стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС предусматривают такой юридический механизм, как изъятие земельных участков уполномоченными органами с целью удовлетворения возникших общественных потребностей. Возможность отчуждения земель в публичных интересах обосновывается наличием государственных либо муниципальных нужд. В ряде стран основанием принудительного отчуждения выступают также общественные нужды (Республика Азербайджан <1>, Кыргызская Республика <2>, Туркменистан <3>, Республика Узбекистан <4>) и общественная необходимость (Украина <5>). При этом необходимо отметить, что вышеназванные категории, как правило, не раскрываются в кодексах стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС, регулирующих отношения по отчуждению земельных участков для удовлетворения публичных интересов.
--------------------------------
<1> Земельный кодекс Республики Азербайджан // Azrbaycan Respublikasэnэn Qanunvericilik Toplusunda drc edilmiedir. 1999-cu il. N 8. madd 478; Гражданский кодекс Республики Азербайджан // "Qanunvericilik Toplusu" nda drc edilmiedir. 30 aprel 2000-ci il. N 4. madd 250.
<2> Гражданский кодекс Кыргызской Республики // Ведомости Жогорку Кенеша Кыргызской Республики. 1996. N 6. Ст. 80; Земельный кодекс Кыргызской Республики // Ведомости Жогорку Кенеша Кыргызской Республики. 1999. N 9. Ст. 440.
<3> Гражданский кодекс Туркменистана // Ведомости Меджлиса Туркменистана. 1998. N 2. Ст. 39; Кодекс Туркменистана "О земле" // Ведомости Меджлиса Туркменистана. 2004. N 4 (978). Ст. 33.
<4> Гражданский кодекс Республики Узбекистан // Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан. 1996. N 2. Ст. 1; Земельный кодекс Республики Узбекистан // Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан. 1998. N 5 - 6. Ст. 82.
<5> Земельный кодекс Украины // Вiдомостi Верховноi Ради Украiни (ВВР). 2002. N 3 - 4. Ст. 27; Гражданский кодекс Украины // Вiдомостi Верховноi Ради Украiни (ВВР). 2003. N 40 - 44. Ст. 356.

Таким образом, в правовом пространстве СНГ и ЕврАзЭС складывается ситуация, когда под публичные нужды можно подвести практически любую потребность в земельном участке. Например, земельный участок может изыматься с целью последующего коммерческого строительства. В связи с этим особое значение приобретает конкретизация общественных интересов, являющихся необходимым условием для сохранения баланса частных и публичных интересов. Размытость критериев отнесения потребностей к публичным, а также защита правом интересов, не соответствующих объективным интересам общества, влечет нарушение справедливого соотношения интересов частных лиц и государства в целом.
В этом плане выгодно отличаются Кодексы России, Таджикистана и Казахстана, которые устанавливают перечень исключительных случаев, в которых возможно изъятие земельных участков для публичных нужд.
Земельный кодекс РФ к таким случаям относит выполнение международных обязательств Российской Федерации, а также необходимость размещения таких объектов государственного или муниципального значения, как: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Исключительными случаями для принудительного отчуждения земельных участков для государственных нужд Земельный кодекс Республики Казахстан <6> называет: международное обязательство; предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, создание и функционирование специальных экономических зон; обнаружение и разработка месторождения полезных ископаемых (кроме общераспространенных); строительство дорог, линий электропередачи, линий связи, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей общего пользования населенных пунктов, а также других объектов, имеющих государственное значение; снос аварийного и ветхого жилья, грозящего обвалом (обрушением); исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов, подпадающих под перечень исключительных случаев, установленных настоящей статьей, а также строительства объектов, предусмотренных государственными и региональными программами, и инвестиционных проектов, обеспечивающих государственные интересы и достижение общественно значимых целей.
--------------------------------
<6> Казахстанская правда. 26.06.2003; Юридический вестник. 2003. N 13. С. 1.

Земельный кодекс Республики Таджикистан <7> к основаниям изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд относит выполнение международного обязательства Республики Таджикистан, ратифицированного в установленном порядке, создание новых населенных пунктов, расширение городов и населенных пунктов, размещение объектов обороны и безопасности, транспортной инфраструктуры (автомобильные дороги, улицы, мосты, туннели, эстакады, и другие транспортные инженерные сооружения, объекты связи), электро-, газо-, тепло- и водоснабжения, объектов по отведению сточных вод, школ, библиотек, больниц, кладбищ, парков, спортивных и игровых площадок и других социальных нужд, а также государственных зданий, служащих для государственных и общественных целей, обнаружение месторождения полезных ископаемых, защиту памятников и объектов, имеющих археологическую, историческую или научную ценность в случаях, если они находятся под угрозой исчезновения или разрушения. Данный перечень случаев, в отличие от установленных Россией и Казахстаном, носит исчерпывающий характер.
--------------------------------
<7> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 1996. N 23. Ст. 351.

Земельный участок, находящийся в частной собственности граждан Туркменистана, может быть изъят для государственных и общественных нужд в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств; предоставлением земель для нужд обороны и безопасности государства, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; обнаружением под участком месторождений полезных ископаемых (кроме общераспространенных); строительством автомобильных и железных дорог, линий электропередачи, связи и магистральных трубопроводов, а также других объектов, имеющих государственное значение, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; сносом аварийного и ветхого жилья, грозящего обвалом (обрушением); осуществлением генеральных планов городов и иных населенных пунктов, схем зонирования территорий и иных утвержденных в порядке, установленном законодательством Туркменистана, градостроительной и землеустроительной документации; а также в иных случаях, установленных законодательством Туркменистана.
В ряде случаев основания изъятия земельных участков для публичных нужд определяются специальными законами или подзаконными правовыми актами. Например, на Украине перечень общественных нужд, при которых допускается отчуждение земельного участка и иных объектов недвижимости по мотивам общественной необходимости, установлен Законом Украины от 17 ноября 2009 г. N 1559-VI "Об отчуждении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, размещенных на них, которые находятся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости" <8>. Государственные нужды Беларуси, при наличии которых допускается принудительное отчуждение земельных участков, определены Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. N 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков" <9>.
--------------------------------
<8> Вiдомостi Верховноi Ради Украiни (ВВР). 2009. N 1. Ст. 2.
<9> Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2008. N 6. 1/9264.

Тем не менее законодательное закрепление исчерпывающего перечня оснований, предусматривающего все возможные случаи, при которых допустимо отчуждение земельного участка для публичных нужд, не целесообразно и, в целом, весьма затруднительно.
Следовательно, совершенствование законодательства в целях сохранения оптимального соотношения публичных и частных интересов требует установления общих оснований принудительного отчуждения.
Кроме определения оснований изъятия действующим законодательством стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС предусмотрен ряд гарантий соблюдения баланса частных и публичных интересов.
Так, определяя объекты, для размещения которых возможно изъятие земельного участка, кодексы устанавливают условия такого отчуждения.
Во-первых, это отсутствие иных вариантов размещения объектов, необходимых для удовлетворения публичных потребностей. Данное требование содержится, например, в законодательствах Российской Федерации, Республики Казахстан, Республики Таджикистан.
Во-вторых, законодательством ряда стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС (Российская Федерация, Республика Армения <10>, Республика Казахстан, Республика Таджикистан) принятие решение об изъятии (выкупе) земельных участков в общественных интересах допускается на основании соответствующей градостроительной документации и иной документации, подтверждающей целесообразность изъятия (материалы согласования местоположения объектов, схемы зонирования и т.п.).
--------------------------------
<10> Земельный кодекс Республики Армения // URL: http:// www.parliament.am/ legislation.php?sel= show&ID= 1361&lang=rus.

Соблюдение баланса частных и публичных интересов при отчуждении земельных участков для удовлетворения общественных потребностей возможно только при соблюдении порядка изъятия, предусмотренного нормами права соответствующего государства.
Анализ гражданских и земельных кодексов России, Азербайджана, Армении, Беларуси, Казахстана, Кыргызской Республики, Молдовы, Таджикистана, Туркменистана, Узбекистана, Украины <11> выявил неотъемлемые элементы порядка изъятия (выкупа) земельного участка, направленные на сохранение баланса частных и публичных прав.
--------------------------------
<11> Земельный кодекс Республики Азербайджан // Azrbaycan Respublikasэnэn Qanunvericilik Toplusunda drc edilmiedir.1999-cu il. N 8. madd 478; Гражданский кодекс Республики Азербайджан // "Qanunvericilik Toplusu" nda drc edilmiedir. 30 aprel 2000-ci il. N 4. madd 250; Гражданский кодекс Республики Армения // URL: http:// www.parliament.am/ legislation.php?sel= show&ID= 1556&lang=rus; Земельный кодекс Республики Армения // URL: http:// www.parliament.am/ legislation.php?sel= show&ID= 1361&lang=rus; Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. // Ведамасцi Нацыянальнага сходу Рэспублiкi Беларусь. 1999. N 7 - 9. Ст. 101; Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2008. N 187. 2/1522; 2010. N 120. 2/1672; Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть) // Ведомости Верховного Совета Республики Казахстан. 1994. N 23 - 24 (приложение); Ведомости парламента Республики Казахстан. 2010. N 1 - 2. Ст. 2; Земельный кодекс Республики Казахстан // Казахстанская правда. 26.06.2003; Юридический вестник. 2003. N 13. С. 1. Гражданский кодекс Кыргызской Республики // Ведомости Жогорку Кенеша Кыргызской Республики. 1996. N 6. Ст. 80; Земельный кодекс Кыргызской Республики // Ведомости Жогорку Кенеша Кыргызской Республики. 1999. N 9. Ст. 440; Гражданский кодекс Республики Молдова // Monitorul Oficial. 2002. N 82 - 86. Ст. 661; Земельный кодекс Республики Молдова // Monitorul Oficial. 2001. N 107. Ст. 817; Гражданский кодекс Республики Таджикистан (часть первая) // Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан 1999. N 6. Ст. 153; 2007. N 5. Ст. 356; Земельный кодекс Республики Таджикистан // Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 1996. N 23. Ст. 351; Гражданский кодекс Туркменистана // Ведомости Меджлиса Туркменистана. 1998. N 2. Ст. 39; Кодекс Туркменистана "О земле" // Ведомости Меджлиса Туркменистана. 2004. N 4(978). Ст. 33; Гражданский кодекс Республики Узбекистан // Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан. 1996. N 2. Ст. 1; Собрание законодательства Республики Узбекистан. 2007. N 50-51. Ст. 506; Земельный кодекс Республики Узбекистан // Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан. 1998. N 5 - 6. Ст. 82; Собрание законодательства Республики Узбекистан. 2011. N 1 - 2. Ст. 1; Земельный кодекс Украины // Вiдомостi Верховноi Ради Украiни (ВВР). 2002. N 3 - 4. Ст. 27; Гражданский кодекс Украины // Вiдомостi Верховноi Ради Украiни (ВВР). 2003. N 40 - 44. Ст. 356.

Во-первых, порядок принудительного отчуждения земельных участков в общественных интересах четко регламентирован законодательством. Во-вторых, в законодательном порядке определены органы государственной власти, уполномоченные осуществлять изъятие участков. В-третьих, решение об изъятии подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В-четвертых, предусмотрено обязательное информационное обеспечение процесса отчуждения земельных участков для публичных нужд.
При этом информирование, как правило, осуществляется двумя способами, установленными правом: 1) уведомление правообладателя о предстоящем изъятии (выкупе) недвижимого имущества в общественных интересах, которое может осуществляться как путем направления письменного уведомления (такие нормы предусмотрены, например, Гражданскими кодексами РФ, Азербайджана, Армении, Земельным кодексом Таджикистана), так и путем публикации в СМИ (например, Земельный кодекс Таджикистана); 2) возможность участия граждан в рассмотрении затрагивающих их права и защищаемые законом интересы вопросов, связанных с принятием государственными органами решений об изъятии и предоставлении, изменении целевого назначения земельных участков, установлением и прекращением ограничений (обременении) прав на земельные участки (данная норма предусмотрена, например, Кодексом Республики Беларусь о земле).
В-пятых, законодательно закреплены временные границы в пределах, которых должно осуществляться отчуждение. Так, кодексы предусматривают срок, до истечения которого изъятие земельного участка у его правообладателя не допускается, как правило, в течение одного года с момента уведомления о предстоящем изъятии. Процедура фактического отчуждения недвижимости осуществляется в сроки, установленные соглашением сторон либо судом. В случае же, когда соглашения между заинтересованными лицами достичь не удается, предусмотрены сроки для обращения с иском о выкупе в суд. Следует сказать, что законодательства стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС не приходят к единогласию в этом вопросе. Например, Гражданский кодекс РФ устанавливает, что обратиться в суд возможно не позднее трех лет с момента уведомления, Гражданские кодексы Азербайджана и Армении допускают обращение в суд не позднее одного года с момента направления уведомления, а Гражданский кодекс Кыргызской Республики определяет, что иск о выкупе земельного участка для государственных или общественных нужд может быть предъявлен не позднее двух месяцев с момента получения отказа. В-шестых, допускается обжалование решения об отчуждении земельного участка для удовлетворения общественно значимых интересов в судебном порядке.
Исследование законодательства стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС показало, что принудительное отчуждение земельных участков рассматривается правом как исключительный случай прекращение прав, когда стороны не могут договориться о выкупе недвижимости, необходимой в публичных целях. Таким образом, законодательно закрепленный принцип исключительности изъятия недвижимого имущества для государственных, муниципальных или общественных нужд является необходимым регулятором баланса частных и публичных интересов.
Особое внимание при определении оптимального соотношения частных и публичных интересов занимает вопрос справедливого возмещения за изымаемое недвижимое имущество. Принудительное отчуждение земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости в публичных интересах возможно только при предварительном и равноценном возмещении. На этот принцип ориентированы законодательств всех стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС.
Баланс интересов в этом случае устанавливается путем законодательного закрепления рациональных пределов, в которых возможна выплата компенсации за изымаемый земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество, позволяет соблюсти оптимальный баланс интересов.
Как правило, выкупная цена, предусмотренная гражданскими и земельными кодексами стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС, включает в себя несколько элементов: 1) рыночная стоимость изымаемого земельного участка; 2) рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных на изымаемом участке; 3) убытки, причиненные изъятием. Также допускается возможность предоставления равноценного земельного участка взамен изымаемого для государственных, муниципальных или общественных нужд.
Необходимо отметить, на равновесии публичных и частных интересов негативно отражается отсутствие законодательно закрепленной методики расчета выкупной цены. В этой связи особую роль приобретают нормативные правовые акты специального характера, устанавливающие гарантии частных лиц при прекращении или ограничении их прав в случае отчуждения недвижимого имущества для публичных нужд (например, Указ Президента Республики Беларусь N 58 от 2 февраля 2009 г. "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд" <12>). Необходимо отметить, что, учитывая особую значимость земель сельскохозяйственного назначения, земельные кодексы Азербайджана, Армении, Беларуси, Казахстана, Молдовы, Таджикистана, Украины предусматривают нормы, направленные на возмещение потерь сельскохозяйственного производства. В то же время размеры возможного возмещения ограничиваются нормами права. Не возмещаются расходы, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, осуществляемые после надлежащего уведомления об отчуждении земельного участка. Компенсация в соответствии с законодательством стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС носит предварительный характер.
--------------------------------
<12> Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2009. N 32.1/10444.

Проведенное исследование позволяет сделать вывод, что законодательства стран - участниц СНГ и ЕврАзЭС, исходя из принципа исключительности случаев отчуждения земельных участков в общественных интересах, ориентированы на поддержание оптимального соотношения частных и публичных прав.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

Бесплатная консультация юриста по телефонам:

Вся Россия

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

29 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 48749-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является защита прав заемщиков по договору потребительского кредита (займа). В соответствии с указанной целью, законопроект направлен на совершенствование порядка расчета полной стоимости потребительского кредита, касающегося максимально точной оценки расходов заемщика, которые связанны с получением потребительского кредита.

25 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 46071-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В связи с тем, что деятельность платежных агентов сконцентрирована в социально значимых сегментах рынка платежных услуг, законопроектом устанавливаются расширенные требования к лицам, осуществляющим деятельность по приему платежей физических лиц. Также Банк России наделяется полномочиями по осуществлению контроля (надзора) за деятельностью операторов по приему платежей.

20 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Целью законопроекта является недопущение заключения сделок, влекущих отчуждение собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев.

10 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 36447-8 "О внесении изменений в часть 4 статьи 15.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Законопроект обращен на урегулирование отношений, связанных с открытием счетов эскроу. В целях исключения давления со стороны застройщика на участников строительства и урегулирования отношений предлагается уточнить в Законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." норму о сроке условного депонирования.

3 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 29564-8 "О внесении изменения в Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства"

Целью законопроекта является создание правовой базы для деятельности информсистемы информационных ресурсов агропромышленного комплекса, которая дозволит обеспечить перевод в электронный вид, убыстрение процессов получения и увеличение эффективности мер госпомощи в сфере сельхозпроизводства, также сокращение издержек сельскохозяйственных производителей товаров на представление отчетности и её перевод в электронный вид.