Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Ипотека Ипотека - спаситель экономики? (Ипполитов А.)

Ипотека - спаситель экономики? (Ипполитов А.)

Дата размещения статьи: 23.04.2016

С момента начала развития ипотечного кредитования в современной России как индустрии ипотека рассматривается как точка роста экономики. Поговорим о том, насколько это утверждение верно и каков вклад участников инфраструктуры ипотечного рынка в развитие экономического благополучия страны.

 

Текущее состояние ипотечного рынка 

Начнем с краткого анализа текущего состояния и динамики развития ипотечного кредитования на основе открытых данных, которые предоставляет нам Банк России. Мы видим, что на протяжении своего развития ипотечный рынок стремительно рос. Его объем таков, что позволяет говорить: ипотека стала привычным и достаточно массовым способом решения жилищного вопроса. По итогам 2015 г. доля ипотечной задолженности к ВВП составила 5%. За последние пять лет этот показатель вырос на 2,2 процентного пункта. Это не много по сравнению с другими странами, но мы наблюдаем положительную динамику.

 

Динамика доли задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП 

Год	2011	2012	2013	2014	2015
Показатель, %	2,7	3,2	4	4,5	4,9

Источник: Банк России, Росстат.

 

Для сравнения: в европейских странах данный показатель колеблется от 20 до 40% - в Польше, Австрии, Венгрии, Италии; от 40 до 60% - во Франции, Германии, Испании; около 80% - в Великобритании; а в Дании и Голландии достигает 100% к ВВП. Это говорит о том, что потенциал развития ипотечного кредитования в России огромен.

 

Объем и количество выданных ипотечных кредитов в России за последние 10 лет 

Год	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Объем выдачи, млрд руб.	263	556	655	152	380	716	1028	1353	1762	1147
Количество, тыс.	204	214	350	130	301	524	692	825	1013	691

Источник: Банк России.

 

Ипотечное кредитование как индустрия 

Нужно понимать, что ипотечное кредитование - это целая индустрия, которая не ограничивается взаимоотношениями банка и заемщика. Кроме непосредственно банка, выдающего кредит, в инфраструктуре ипотечного кредитования задействованы страховые и оценочные компании, риелторские и брокерские агентства, региональные ипотечные компании. Не нужно забывать и о застройщиках, в некоторых их проектах доля покупателей с ипотечным кредитом составляет до 70%.

Поскольку в России развивается модель рефинансирования ипотечного кредитования, при которой под обеспечение потока платежей по кредитным обязательствам выпускаются ипотечные ценные бумаги, то в список участников рынка добавляются финансовые институты в лице инвесторов (в том числе институциональных), организаторов выпуска, юридических компаний.

 

Ипотека как генератор финансовых инструментов 

Рынок ипотечных ценных бумаг в России как целостная система уже сформирован. Есть законодательная база, есть потенциальные инвесторы, есть накопленный объем выданных кредитов, есть первый опыт выпуска ипотечных ценных бумаг. Несмотря на это, объем выпусков крайне незначителен. В 2015 г. было совершено 15 сделок по секьюритизации ипотечных кредитов. На конец года объем всех выпусков ипотечных ценных бумаг в обращении составил около 500 млрд руб. Финансовый кризис 2008 г. подорвал веру инвесторов в ипотечные активы, а санкции и не самое лучшее состояние экономики 2015 г. значительно снизили инвестиционную активность в России. В настоящее время основным инвестором в ипотечные ценные бумаги является Банк России. Это говорит о том, что они так и не стали полноценным, рыночным и достаточным по объему механизмом привлечения фондирования для банков-оригинаторов.

 

Соотношение объема секьюритизированных ипотечных кредитов к объему выданных кредитов за последние пять лет 

Год	2011	2012	2013	2014	2015
Доля, %	6,5	6,6	10,4	14,4	7

Согласно Федеральному закону "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ" доля секьюритизированных активов в структуре инвестиционных портфелей пенсионных накоплений может составлять до 40%.

В структуре инвестирования совокупных средств пенсионных накоплений в 2014 г. доля ипотечных ценных бумаг составила 5,3%, или 163 млрд, от общего объема накоплений в 3,1 трлн руб.

 

Доля ипотечных ценных бумаг в структуре инвестиционных портфелей институциональных инвесторов 

2014 г.	Доля, %	Объем, млрд руб.
ВЭБ	4,2	80
НПФ	7,4	83
УК	0	0

Источник: "СОЛИД Менеджмент". 

Приведенные цифры показывают огромный потенциал ипотечных ценных бумаг как объекта инвестирования.

 

Рефинансирование ипотеки - как добиться роста 

В краткосрочной перспективе рыночные возможности рефинансирования ипотечного кредитования ограниченны. Помощь может прийти от государства и населения.

Объем кредитования в течение пяти лет восстановится и увеличится до 2 трлн руб. годовой выдачи. Примем допущение, что для устойчивого развития ипотечного кредитования физических лиц необходимо ежегодно рефинансировать не менее 50% от выданных кредитов. Получается, что в ближайшее время потребность в рефинансировании будет находиться в диапазоне от 500 млрд до 1 трлн руб. ежегодно.

Средний срок жизни ипотечного кредита можно принять равным 10 годам. Ипотечные ценные бумаги доказали свою надежность при разумном уровне доходности. Допустим, что после гашения облигаций с ипотечным покрытием деньги опять вкладываются в бумаги.

После 10 лет инвестиций сформируется инвестиционная масса, которая в дальнейшем будет работать как "вечный двигатель" ипотечного локомотива развития экономики.

Интерес к недвижимости как форме сбережения может быть реализован не только в материальном воплощении, но и в связанной с недвижимостью ценной бумаге.

Оценим сумму инвестиций за 10 лет в 10 трлн руб. Потенциально существуют три основных типа инвесторов: население, государственные институты, институциональные инвесторы.

Средства населения составляют существенный ресурс. Вклады населения на 1 января 2016 г. составили 23 219 млрд руб. За год прирост составил 4536 млрд руб., или 24%. Можно сделать предположение, что у населения имеются сбережения в наличной форме, превышающие 5 трлн руб.

Государство должно прилагать значительные усилия, чтобы через финансовые институты "заставить" эти деньги работать на развитие жилищного рынка. Немаловажную роль в этом вопросе должны сыграть программы развития финансовой грамотности населения в области инвестирования своих накоплений. Потенциал рынка оценивается в триллионы рублей, и за находящиеся у населения средства стоит побороться.

Институциональные инвесторы появятся при начале экономического роста или раньше - при потребности разместить средства с такой же надежностью и доходностью, как у ипотечных ценных бумаг. При определенных усилиях вложения в жилищную сферу, включая приобретение облигаций, могут стать важным направлением инвестирования.

До момента привлечения средств населения и инвесторов нагрузка ложится на государство.

Можно отойти от воздействия на рынок в виде программ субсидирования процентных ставок, реструктуризации кредитов и других способов "ручного управления". Альтернативой является регулирование через рефинансирование кредитов с заданными параметрами. Предлагаемый подход позволяет осуществить замену государственного инвестора частными - без изменения схем работы и нормативной базы.

Покажем наглядно связь трех составляющих политики государства и ипотечного кредитования как иллюстрацию целесообразности государственных вложений в ипотечные ценные бумаги. Будем использовать следующее допущение: в ближайшие три года для развития рынка ставка кредитования должна быть не выше 12%, банки работают с маржей 3%, ипотечные ценные бумаги дают доход инвестору 9%.

 

Экономическая политика 

Преимущества поддержки ипотечного кредитования	Особенности поддержки через выкуп ипотечных ценных бумаг
1. Очевидность прямого эффекта в виде дохода в 9%. 2. Мультипликативный эффект на экономику, увеличивающий прямой эффект на несколько процентных пунктов. 3. Отрасли, связанные с ипотечным кредитованием, поддерживают инфраструктурные компании	1. Надежность и прогнозируемость возврата инвестиций. 2. Гибкость регулирования объема участия в выкупе ИЦБ. 3. Доход от ИЦБ с учетом мультипликатора превышает доход от других государственных вложений

 

Социальная политика 

Преимущества поддержки ипотечного кредитования	Особенности поддержки через выкуп ипотечных ценных бумаг
1. Помощь особым категориям граждан через формирование отдельного конвейера кредитования и рефинансирования. 2. Дополнительная помощь при объединении различных госпрограмм	1. Регулирование условий кредитования через требования к ИЦБ (ставки, объекты, категории заемщиков)

 

Жилищная политика 

Преимущества поддержки ипотечного кредитования	Особенности поддержки через выкуп ипотечных ценных бумаг
1. Создание условий для обеспечения граждан комфортным жильем. 2. Возможность комплексного использования ипотечного бизнеса (арендное жилье, строительные сбережения, ипотечное кредитование, капитальный ремонт) для обеспечения комфортными условиями проживания. 3. Поддержка трудовой миграции населения без потери комфорта проживания и с понятной перспективой приобретения собственного жилья	1. Регулирование доступности жилья через условия выкупа секьюритизированных инструментов. 2. Привлечение средств населения в ипотечный бизнес. 3. Поддержка других видов ипотечного бизнеса (арендное жилье, капитальный ремонт)

 

Ипотека и государство 

Существуют две диаметрально противоположные позиции относительно того, нужно поддерживать ипотечный рынок или нет. Противники говорят: бизнес-процессы должны протекать самостоятельно, без вмешательства государства. Сторонники, которых намного больше, убеждают, что поддержка ипотечного рынка необходима - чтобы поддержать застройщиков и не допустить кризиса в строительной отрасли. По моему мнению, роль государства заключается в том, чтобы регулировать происходящие в экономике процессы, делая их наиболее эффективными.

В периоды кризиса государство должно помогать и стимулировать. В периоды стабильности - следить за соблюдением "правил игры" и с помощью налогов, пошлин, преференций стимулировать развитие конкурентной среды.

Пример текущего кризиса показал, как государство может эффективно противостоять кризису в отдельно взятом секторе.

Удачной стала программа субсидирования кредитования новостроек, которая была принята 13 марта 2015 г. Главной целью программы была поддержка строительной отрасли, которая является одной из системообразующих. Программа поддержала объем продаж, что позволило удержать рынок девелопмента от глубочайшего падения. В реализации программы участвовали Минстрой, Минфин, банки и застройщики.

 

Топ-5 банков с наибольшим вкладом в программу субсидирования в 2015 году 

N	Банк	Объем выданных кредитов по программе субсидирования, млн руб.	Объем выданных ипотечных кредитов в 2015 г., млн руб.	Доля программы субсидирования, %
1	Сбербанк	187 362	661 800	28,31
2	"ВТБ24"	77 289	198 368	38,96
3	Россельхозбанк	16 241	37 748	43,02
4	Банк "Санкт-Петербург"	10 074	13 189	76,38
5	Связь-Банк	8769	10 566	82,99

Программа позволила удержать ипотечное жилищное кредитование в 2015 г. на уровне 65% от выдачи рекордного 2014 г. Кредитование по программе составило 30% от общего объема кредитования в 2015-м и за плановый период действия программы до 1 марта 2016 г. обеспечит кредитование на сумму свыше 400 млрд руб.

Ввод жилья в 2015 г. оценивается в 83,8 млн квадратных метров. Программа уже по итогам ноября помогла сбыту 10,6 млн квадратных метров. В строительную отрасль пришли 592 млрд руб. Причем 36,7% составили средства населения.

Программа остановила негативный тренд падения ипотечного кредитования. Кроме финансовой, была оказана и моральная поддержка.

 

Ипотека - экономический аспект 

Вклад ипотечного жилищного кредитования в увеличение ВВП определяется мультипликативным эффектом, определяемым следующими составляющими.

Первая - заемщики и их платежи. Продолжительное время заемщики тратят значимую часть своего дохода (до 40%) на обслуживание кредита. Подобная нагрузка стимулирует к увеличению семейных доходов, а это произведенные товары и услуги и подоходный налог. Выплаты по кредитам ограничивают количество денег на потребление и, ограничивая спрос, чуть-чуть тормозят инфляцию.

Вторая - коммерческие банки. Конвейер выдачи и рефинансирования дает банкам стабильное финансовое положение, гарантированный доход, капитализацию.

Третья - услуги вокруг ипотечной сделки и квартиры. Независимая оценка, страхование, риелторские, нотариальные услуги сопровождают сделку. Переезд в новую квартиру требует транспортных, ремонтных услуг, приобретения мебели, предметов быта.

Четвертая - строительная отрасль. Застройщик дает работу субподрядчикам, смежным отраслям.

По отношению к экономике в целом можно говорить о высочайшей эффективности частных и государственных инвестиций в ипотечный бизнес для прироста ВВП.

 

Можно ли называть ипотеку точкой роста? 

Что же дает ипотека стране, что позволило бы назвать ее драйвером экономического роста? Можно ли называть ипотеку точкой роста? Безусловно, ипотечное кредитование стимулирует развитие жилищного строительства и связанные с ним отрасли.

Ипотечное кредитование можно назвать коммерческим банковским продуктом, имеющим большое социальное значение и создающим предпосылки для развития фондового рынка. В периоды кризиса ипотека "смягчает" падение экономики, но в то же время увеличивает социальную напряженность, связанную с трудностями домохозяйств в обслуживании взятых обязательств. В период стабильного экономического роста - стимулирует развитие целых отраслей и создает рабочие места для многочисленных инфраструктурных компаний.

Таким образом, можно с уверенностью констатировать, что ипотека является важным системообразующим бизнесом, стимулирующим общее экономическое развитие, решающим социальные и жилищные вопросы. Поддерживая ипотечный рынок, государство должно понимать, что это возвратные инвестиции с повышенной доходностью за счет мультипликативного эффекта.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
29 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 48749-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является защита прав заемщиков по договору потребительского кредита (займа). В соответствии с указанной целью, законопроект направлен на совершенствование порядка расчета полной стоимости потребительского кредита, касающегося максимально точной оценки расходов заемщика, которые связанны с получением потребительского кредита.

25 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 46071-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В связи с тем, что деятельность платежных агентов сконцентрирована в социально значимых сегментах рынка платежных услуг, законопроектом устанавливаются расширенные требования к лицам, осуществляющим деятельность по приему платежей физических лиц. Также Банк России наделяется полномочиями по осуществлению контроля (надзора) за деятельностью операторов по приему платежей.

20 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Целью законопроекта является недопущение заключения сделок, влекущих отчуждение собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев.

10 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 36447-8 "О внесении изменений в часть 4 статьи 15.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Законопроект обращен на урегулирование отношений, связанных с открытием счетов эскроу. В целях исключения давления со стороны застройщика на участников строительства и урегулирования отношений предлагается уточнить в Законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." норму о сроке условного депонирования.

3 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 29564-8 "О внесении изменения в Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства"

Целью законопроекта является создание правовой базы для деятельности информсистемы информационных ресурсов агропромышленного комплекса, которая дозволит обеспечить перевод в электронный вид, убыстрение процессов получения и увеличение эффективности мер госпомощи в сфере сельхозпроизводства, также сокращение издержек сельскохозяйственных производителей товаров на представление отчетности и её перевод в электронный вид.

В центре внимания:

Мошенничество в сфере ипотечного кредитования с участием банковских служащих (Долганов С.И.)

Дата размещения статьи: 05.02.2021

Как сложилась судебная практика в отношении "валютных ипотечников"? (Трубникова И.)

Дата размещения статьи: 13.07.2020

Эскроу. Реформа строительства и ипотеки (Хлебников П.)

Дата размещения статьи: 16.08.2019

Анализ судебных споров по ипотечным кредитам (Чепурова А.)

Дата размещения статьи: 05.04.2017

Реализация имущества, залог (Кофанова Н.)

Дата размещения статьи: 03.04.2017