Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Рента и пожизненное содержание с иждивением Цена и стоимость ренты (Березин Д.А.)

Цена и стоимость ренты (Березин Д.А.)

Дата размещения статьи: 12.04.2019

Рента (нем. Rente, фр. rente от лат. reddita - отданная назад) - определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности <1>.
--------------------------------
<1> Новый юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 2-е изд., доп. М.: Институт новой экономики, 2008. С. 885.

Таким образом, под рентой следует понимать извлечение дохода от имущества его собственником, не являющимся субъектом предпринимательской деятельности. Несмотря на то что собственник получает доход от имущества в силу его распоряжения, данные действия обсуждаемого лица не относятся к предпринимательской деятельности.
Рента является самостоятельным договорным типом (родом). Регулированию договора ренты посвящена гл. 33 ГК РФ. Она включает в себя четыре параграфа: Общие положения; Постоянная рента; Пожизненная рента; Пожизненное содержание с иждивением.
Рента подразделяется на два вида (п. 2 ст. 583 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ):
- постоянная рента, при которой плательщик ренты обязан выплачивать ренту бессрочно (таким образом, срок действия договора привязан к сроку существования плательщика ренты);
- пожизненная рента, при которой обязанность плательщика ограничена сроком жизни получателя ренты.
Пожизненное содержание с иждивением является подвидом пожизненной ренты <2>.
--------------------------------
<2> Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. С.А. Степанова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. Т. 2. С. 116 - 117 (автор главы - Перего Е.О.).

Под рентой понимаются продолжительные отношения сторон, основанные на принципе свободы договора, в которых обязанная сторона небезвозмездно предоставляет управомоченной стороне бессрочно или в период жизни последней определенные договором материальные блага. Так, например, порядок возникновения, изменения, прекращения, а также расторжения договора пожизненного содержания с иждивением, подвида договора пожизненной ренты регулируется нормами, содержащимися в § 1, 3, 4 гл. 33 ГК РФ. Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются плательщик ренты и получатель ренты. Плательщик ренты, обязанная сторона такого договора, наделяется обязанностью по выплате ренты, ответственностью за несвоевременную выплату ренты. В соответствии с договором плательщик ренты может быть наделен другими обязательствами перед получателем ренты - управомоченной стороной, связанными с предоставлением последнему определенных материальных благ (товаров потребления, оказания услуг и т.п.). Предметом данного договора является недвижимость, на которую право плательщика ренты обременено рентой. Договор пожизненного содержания с иждивением в императивном порядке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации <3>.
--------------------------------
<3> Березин Д.А. Стоимость пожизненной ренты // Нотариус. 2017. N 3. С. 12.

Таким образом, правоотношения, связанные с рентой, которые урегулированы гл. 33 ГК РФ, имеют несколько разновидностей, возникают из договора между плательщиком ренты и получателем ренты. Одни наименования договоров ренты (постоянная рента, пожизненная рента) толкуют о продолжительных (длящихся) отношениях их сторон. Следовательно, и содержание данных отношений, в первую очередь обязательства, возникающие из договора ренты, нельзя назвать разовыми, как, например, обязательства покупателя по договору купли-продажи оплатить приобретенный товар. Широкое распространение в качестве предмета рентных правоотношений на практике имеет недвижимость, которая передается будущим получателем ренты в собственность с обременением ренты плательщику ренты под ее выплату. Данный договор подлежит нотариальному удостоверению.
Возмездный характер гражданско-правового договора обусловливает его цена, порядок установления которой определен ст. 424 ГК РФ. Отдельные положения ГК РФ размер денежных обязательств по договору определяют стоимостью. Так, например, существенным условием договора пожизненной ренты с иждивением является размер обязательств, выраженный в деньгах, называемый в обсуждаемых правоотношениях, нормами ГК РФ, стоимостью. Данная стоимость включает в себя расходы плательщика ренты, связанные с предоставлением всех материальных благ (товары потребления, оказание услуг и т.п.), определенных обсуждаемым договором, получателю ренты. При заключении договора ренты размер объема содержания можно только предположить, иными словами - дать ответ на вопрос: во сколько это обойдется плательщику ренты? В результате, как правило, размер расходов оказывается больше или меньше.
Под ценой следует понимать соглашение сторон правоотношений, выраженное в конкретной денежной сумме, т.е. цену договора, по которой сторонами решено осуществить сделку, о чем договорились стороны, или цену, по которой сделка уже совершена <4>.
--------------------------------
<4> См. подробно о различии понятий "цена" и "стоимость": Березин Д.А. Стоимость пожизненной ренты // Нотариус. 2017. N 3. С. 11 - 15.

Термин "цена" в гл. 33 ГК РФ упоминается только в двух статьях - 594 и 599 ГК РФ.
Наименование ст. 594 "Выкупная цена постоянной ренты" ГК РФ и ее содержание толкуют об установлении цены выкупа постоянной ренты. В соответствии со ст. 592 ГК РФ, к которой отсылает ст. 594 ГК РФ, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа при условиях, определенных ст. 592 ГК РФ.

Статья 593 ГК РФ, к которой также отсылает ст. 594 ГК РФ, устанавливает право требования получателя постоянной ренты о выкупе постоянной ренты ее плательщиком в открытом перечне случаев, определенном ст. 593 ГК РФ. Это, как правило, отступления плательщиком постоянной ренты от ранее принятых на себя обязательств по договору, его неплатежеспособность и другое.
Таким образом, выкуп постоянной ренты может быть осуществлен по инициативе одной из сторон договора, при условиях или в случаях, определенных нормами, которые содержатся в ст. 592 и 593 ГК РФ. Вследствие выкупа постоянной ренты обязательства ее плательщика, связанные с выплатой ренты, прекращаются. Полученная управомоченной стороной обсуждаемого договора выкупная цена, в соответствии со ст. 594 ГК РФ, согласно которой данная цена может определяться по правилам ст. 424 ГК РФ, устанавливающей общий порядок определения цены договора, прекращает ее право требования к контрагенту.
Пункт 1 ст. 599 "Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты" ГК РФ, определяющий право требования получателя пожизненной ренты о ее выкупе, отсылает к вышерассмотренной ст. 594 ГК РФ. Данная статья, как было сказано выше, предусматривает случаи отступления плательщиком пожизненной ренты от ранее принятых на себя обязательств по договору, вследствие этого получать ренты вправе требовать расторжения обсуждаемого договора, возмещения убытков, а также возврата имущества, ранее отчужденного под выплату ренты, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Следовательно, возмездный характер правоотношений, связанных с пожизненной рентой, может быть обусловлен ценой только лишь в случаях расторжения данного договора и прекращения обязательств плательщика ренты вследствие ее выкупа. Цена в рентных правоотношениях, выплаченная получателю ренты плательщиком ренты полностью, вследствие выкупа или расторжения договора прекращает обязательства последнего перед первым.
"Правила, применяемые при выкупе ренты, могут быть пояснены на конкретном примере. При этом для наглядного сравнения рассмотрим варианты расчета суммы выкупа ренты для всех видов договора ренты как при передаче имущества за плату, так и при передаче имущества бесплатно.

Сторонами договора ренты являются физические лица. Получатель ренты передал под выплату ренты жилой дом. Цена выкупа ренты в договоре не определена. Стоимость жилого дома составляет 1 млн руб. Сумма рентного платежа в месяц установлена в размере 10 тыс. руб. Произошло существенное нарушение договора ренты со стороны плательщика ренты. Получатель ренты требует выкупа ренты.
В случае если между сторонами заключен договор постоянной ренты:
- при передаче имущества за плату получатель ренты может требовать сумму в размере годовой суммы рентных платежей (120 тыс. руб.);
- если имущество было передано бесплатно, выкупная цена будет увеличена на стоимость переданного имущества (1 120 тыс. руб.).
При этом получать по договору постоянной ренты не имеет права требовать возврата переданного имущества.
В случае если сторонами был заключен договор пожизненной ренты, права получателя пожизненной ренты в случае оплаты имущества плательщиком ренты при передаче аналогичны (в этом случае он имеет право на получение 120 тыс. руб.). В случае передачи имущества бесплатно права шире: получатель может требовать возврата имущества с зачетом в выплату выкупной цены, т.е. выкупная цена в этом случае (1 120 тыс. руб.) будет уменьшена на стоимость имущества (1 млн руб.) и в итоге составит 120 тыс. руб. При этом жилой дом будет возвращен прежнему собственнику (получателю ренты).
В случае если между сторонами заключен договор пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты имеет право требовать возврата имущества в любом случае (как при бесплатной передаче имущества, так и при передаче имущества за плату). При этом расходы, понесенные плательщиком ренты, не учитываются и не подлежат возмещению. Соответственно, получатель ренты может получить обратно в собственность жилой дом, либо выкупную цену (1 120 тыс. руб., если имущество было передано бесплатно), либо 120 тыс. руб. (в случае если при заключении договора им уже была получена сумма, равная стоимости дома)" <5>.
--------------------------------
<5> Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. С.А. Степанова. Т. 2. С. 133 - 134 (автор главы - Перего Е.О.).

В рассмотренном примере упоминается стоимость жилого дома - предмета договора ренты. Из данной стоимости исходит цена выкупа ренты и размер ежемесячных рентных платежей, который, как следует понимать, составляет 1% от стоимости предмета договора. Из чего и как возникла стоимость жилого дома, пример умалчивает. При этом жилой дом объектом выкупа ренты не является и в отдельных случаях, например при выкупе постоянной ренты, остается у плательщика ренты.
В 2016 г. проектом Федерального закона "О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений" (далее - Законопроект) с целью защиты прав получателя пожизненной ренты на ее непосредственное получение предлагалось дополнить ст. 596 ГК РФ п. 4 следующего содержания: "4. Размер платы за передачу отчуждаемого под выплату ренты имущества получателя ренты в собственность плательщика ренты должен составлять не менее двадцати процентов от рыночной стоимости отчуждаемого имущества, определенной независимым оценщиком" <6>.
--------------------------------
<6> Проект Федерального закона "О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений" (подготовлен Минюстом России) (ред. до внесения в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 21.04.2016) // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, законопроектом предлагалось в организацию рентных правоотношений для установления размера выплаты ренты привлекать независимого оценщика. Данный участник правоотношений осуществляет свою профессиональную деятельность, связанную с определением стоимости объектов гражданских прав, в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об оценочной деятельности) и федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития России (далее - ФСО). Согласно указанному Закону независимый оценщик наделен имущественной ответственностью перед заказчиком по договору на проведение оценки и третьими лицами, заинтересованными в стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком. Привлечение оценщика для определения стоимости объектов правоотношений участниками предстоящих правоотношений предусмотрено нормами различных законодательных актов. Так, например, согласно абз. 3 п. 1 ст. 1172 ГК РФ при отсутствии соглашения между наследниками об оценке наследственного имущества или той его части, в отношении которой соглашение не достигнуто, оценка наследственного имущества производится независимым оценщиком.
В соответствии с п. 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298, результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки и в иных случаях. Последнее наблюдается в вышерассмотренном примере, где из стоимости жилого дома исходила цена выкупа ренты.
Согласно п. 3 Экспертного заключения по законопроекту, принятого на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 6 июня 2016 г. N 154-5/2016 <7>, необходимость привлекать независимого оценщика для определения стоимости отчуждаемого имущества во всех случаях заключения договора пожизненной ренты (в том числе и применительно к движимым вещам) вызывает сомнение, поскольку соответствующее требование может существенно увеличить издержки заинтересованных в договоре лиц. В связи с этим положение, которое предполагается включить в ст. 596 ГК РФ, требует дополнительного обоснования.
--------------------------------
<7> Экспертное заключение по проекту Федерального закона "О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений" (принято на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 06.06.2016 N 154-5/2016) // СПС "КонсультантПлюс".

О необходимости привлечения независимого оценщика для определения цены предстоящего товарообмена его сторонами Д.П. Жарский, И.П. Жарский, А.А. Терентьев поясняют следующее: "Независимость и незаинтересованность оценщиков являются гарантом качества их работы. Они лишь устанавливают цену, а продавцы и покупатели потом уже сами решают, насколько будут придерживаться этих рекомендаций. Но, как правило, все скидки и уступки идут уже от этой стоимости. Нет другого устраивающего всех способа точно выяснить, сколько один должен отдать, а другой - получить. Причем на основании конкретных реальных фактов, с учетом многих факторов, а не потому, что кто-то так решил.
Двоим очень сложно договориться, особенно когда один хочет купить дешевле, а другой продать дороже. Здесь нужен третий - авторитетный специалист. Потребность в нем возрастает вдвое, если это уже не просто договор купли-продажи. Есть немало примеров, когда стороны еще могут сами договориться о цене, а вот размер кредита, залога, возмещения ущерба предпочитают просчитывать более тщательно и с привлечением оценщика. Отчасти это связано с длительным сроком подписываемого договора (кредитования, страхования, залога) и сопутствующими рисками. Без оценки многие инструменты экономики и финансового рынка просто не смогли бы работать" <8>.
--------------------------------
<8> Жарский Д.П., Жарский И.П., Терентьев А.А. Оценка имущества: все, что необходимо знать собственнику. Подготовлено специалистами экспертной группы VETA. М.: Редакция "Российской газеты", 2016. Вып. 17 // СПС "КонсультантПлюс".

Как показывают отдельные случаи из судебной практики (например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.02.2018 N 33-3719/2018 по делу N 2-1634/2017), в рассматриваемых отношениях встречаются выплаты, производимые плательщиками ренты, значительно меньше, чем суммы, на которые могли бы рассчитывать и получать получатели ренты. Отчет об оценке, в котором содержится стоимость объекта оценки, составленный независимым оценщиком, даже если закон устанавливает диспозитивное правило его применения, дисциплинирует стороны правоотношений, призывая их придерживаться мнения сведущего лица.
Таким образом, необходимость привлечения независимого оценщика возрастает вдвое, если речь идет об организации продолжительного (длящегося) товарообмена, к которому относятся правоотношения, возникающие из договора ренты, продолжительность срока действия которого трудно предположить. Рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, позволяет сторонам предстоящего товарообмена найти компромисс установления цены, а также, согласно сложившимся вековым традициям, осуществить между собой так называемый торг, который исходит из наиболее вероятной денежной суммы, за которую объект оценки может быть отчужден (приобретен) на открытом конкурентном рынке. Последним сказанным определяется термин "рыночная стоимость" в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности и ФСО. Рыночная стоимость и порядок ее определения содержатся в отчете об оценке. Данный отчет составлен независимым оценщиком, должен содержать достоверные сведения, на которых основывалось определение стоимости (расчеты), анализ рынка, к которому относится объект оценки, и обоснованные выводы оценщика. В условиях современного нестабильного экономического (рыночного) положения в государстве и в его отдельных местностях оценочная деятельность необходима как для получателя ренты, наиболее социально слабого субъекта правоотношений, так и для плательщика. Последний, изучая отчет об оценке, может прийти к выводу о целесообразности или, наоборот, наделять себя статусом обязанной стороны договором в течение неопределенного конкретного периода времени. Как говорилось в начале настоящей работы, рента хоть и не является предпринимательской деятельностью, однако с последней имеет общую цель - извлечение дохода. Данную цель преследуют обе стороны рентных правоотношений, достижением такой цели, как известно, являются капиталовложения, где одна сторона вкладывает имеющуюся ценную вещь, другая сторона - имеющиеся деньги, включая так называемые производственные расходы, например, на оплату договора на проведение оценки, услуг нотариуса и другое. Последние расходы, в отличие от величины ожидаемого дохода, например, от недвижимости, представляют собой очень незначительную денежную сумму.
В законопроект, помимо дополнения ст. 596 ГК РФ, хотелось бы предложить внести аналогичные дополнения об определении стоимости предмета ренты независимым оценщиком, из которой исходила бы цена выкупа ренты, в ст. 594 и 599 ГК РФ.

Литература

1. Березин Д.А. Стоимость пожизненной ренты / Д.А. Березин // Нотариус. 2017. N 3. С. 11 - 15.
2. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 2 / Под ред. С.А. Степанова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. 928 с.
3. Жарский Д.П. Оценка имущества: все, что необходимо знать собственнику. Подготовлено специалистами экспертной группы VETA / Д.П. Жарский, И.П. Жарский, А.А. Терентьев. М.: Редакция "Российской газеты", 2016. 143 с.
4. Новый юридический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 2-е изд., доп. М.: Институт новой экономики, 2008. 1 152 с.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
25 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 632702-7 "О внесении изменения в статью 19 Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контроле"

В целях исключения негативного влияния на финансовый рынок и стабильность внутреннего валютного рынка законопроектом предлагается наделить Банк России полномочиями по согласованию перечня резидентов, которые могут не репатриировать денежные средства в Российскую Федерацию в связи с введением в отношении них мер ограничительного характера.

19 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 628352-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и статью 3 Федерального закона "О саморегулируемых организациях в сфере финансового рынка"

Законопроектом вносятся изменения в статью 6.1 Федерального закона "О рынке ценных бумаг", которые предоставляют возможность участникам финансового рынка, оказывающим услуги по финансовому консультированию и являющимся членами соответствующей саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, определить признаки индивидуальной инвестиционной рекомендации в базовом стандарте данной саморегулируемой организации.

11 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 621469-7 "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации"

Законопроектом предлагается не распространять на хозяйствующих субъектов, выручка которых от реализации товаров за последний календарный год не превышает четырехсот миллионов рублей, действие частей 1 и 2 статьи 9 Федерального закона, которые устанавливают обязанности по размещению информации об условиях отбора контрагента для заключения договора поставки и об условиях такого договора на своем сайте в сети "Интернет".

1 января 2019 г.
Вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

Цель закона - повышение эффективности входящих на страховой рынок организаций и защиты прав потребителей страховых услуг. Основная задача закона - совершенствование процедуры лицензирования субъектов страхового дела, в том числе внедрение процедуры оценки соискателя лицензии путем анализа планируемых им бизнес-процессов, а также процедуры регистрации юридического лица через Банк России одновременно с получением лицензии на осуществление страховой деятельности.

18 декабря 2018 г.
Проект Федерального закона № 614127-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"

Законопроект предлагает дополнить существующий порядок и условия обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств,  предусмотрев возможность заключения договора обязательственного страхования, который бы мог действовать в отношении любого транспортного средства, находящегося во владении страхователя, если оно соответствует типу (категории) и назначению транспортного средства, указанного в таком договоре.

В центре внимания:

Цена и стоимость ренты (Березин Д.А.)

Дата размещения статьи: 12.04.2019

К вопросу о нотариальном удостоверении договоров ренты (Токарева К.Г.)

Дата размещения статьи: 23.04.2016

Договор пожизненного содержания с иждивением: сущность, развитие, проблемы правового регулирования (Адаева Е.А., Адаев И.К.)

Дата размещения статьи: 05.06.2015

Пожизненная рента не всегда пожизненная... (Мун О.)

Дата размещения статьи: 06.03.2015

Договор пожизненного содержания с иждивением. Судебные споры (Лейба А.)

Дата размещения статьи: 28.11.2014