Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Сделки с недвижимостью Правовой статус недвижимой вещи до государственной регистрации права на нее (Алексеев В.А.)

Правовой статус недвижимой вещи до государственной регистрации права на нее (Алексеев В.А.)

Дата размещения статьи: 12.04.2019

Вопрос о критериях отнесения к недвижимости рукотворных объектов, созданных на земельных участках, является сложной правовой проблемой. Дискуссия ученых на эту тему продолжается с момента введения в действие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по настоящее время <1>.
--------------------------------
<1> Подробный анализ этой дискуссии см.: Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей. М., 2018. С. 13 - 48.

Важным свойством научного подхода к решению любых правовых проблем выступает четкое разделение исследователем:
1) выявления смысла действующего законодательства;
2) анализа существующей судебной практики;
3) выявления потребностей изменения правового регулирования;
4) определения направлений и конкретных способов совершенствования законодательства.
Смешение этих аспектов научного исследования приводит к получению ложных или умышленно сфальсифицированных результатов. Попытки определять смысл действующего законодательства исходя из потребностей изменения правового регулирования либо тенденциозное истолкование судебной практики с точки зрения обоснования собственной концепции решения правовой проблемы не способствуют прояснению ситуации и в конечном счете дезориентируют как теорию, так и практику. Именно такие методологические ошибки лежат в основании многих подходов к решению проблемы критериев отнесения к недвижимости рукотворных объектов.
Изучение разнообразия мнений по вопросу о признаках недвижимого имущества позволяет прийти к выводу, что до недавнего времени все авторы, придерживающиеся в том числе и диаметрально противоположных точек зрения, исходили из того, что действующее законодательство (п. 1 ст. 130 ГК РФ) признает самостоятельными объектами недвижимости как земельные участки, так и расположенные на них рукотворные объекты, являющиеся результатами строительства, - здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Признание данного факта часто сопровождается критикой такого решения законодателя и идеей о необходимости изменения закона в направлении перехода к концепции единого объекта недвижимости, согласно которой результаты строительства следовало бы рассматривать как составные части земельного участка.
Но есть и другое мнение. Р.С. Бевзенко полагает, что действующая формулировка ст. 130 в действительности указывает на то, что недвижимой вещью выступает земельный участок со всем, что на нем расположено, включая здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Более того, он утверждает, что "остается лишь удивляться точности формулировки (выделено везде мной. - В.А.) ст. 130 ГК РФ и, по сути, абсолютной готовности Кодекса к переходу на модель единого объекта без каких-либо изменений этой нормы - достаточно лишь правильно ее прочитать: недвижимая вещь - это земельный участок, а также (в смысле - "и") неразрывно связанная с ним постройка" <2>.
--------------------------------
<2> Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. М., 2018. С. 48.

Воспроизведем текст п. 1 ст. 130 ГК РФ: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства". Для выявления "действительного смысла" этой формулировки автор идеи предлагает преобразовать этот текст "в единственное число". При этом, по его мнению, получится, что "недвижимая вещь - это земельный участок и расположенный на нем объект" <3>.
--------------------------------
<3> Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. С. 12 - 13.

Подобное рассуждение представляет собой не научное толкование закона, а попытку путем манипуляций с текстом извлечь из него то содержание, которое в него никогда не вкладывалось. Текст нормы подлежит толкованию в том виде, в котором он присутствует в законе. Перевод множественного числа в единственное и наоборот вполне может менять смысл нормы. Более того, выявление смысла нормы должно происходить не только исходя собственно из ее текста, но и во взаимосвязи с другими нормами этого же нормативного акта. Из ГК РФ вполне очевидно, что он рассматривает земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как самостоятельные объекты <4>. Именно поэтому практика не достигла "такого изящества в интерпретации предельно тонко написанного текста Кодекса" <5>. Не удалось его достичь и другим исследователям проблем недвижимого имущества, вслед за которыми автор статьи полагает, что действующее законодательство не содержит каких-либо оснований для отнесения зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства к составным частям земельного участка.
--------------------------------
<4> Для сравнения можно привести формулировку из Гражданского уложения Германии (§ 94): "К существенным составным частям земельного участка принадлежат вещи, прочно связанные с землей, в частности строения". Представляется, что как в случае Гражданского уложения Германии предельно понятно, что строения включены в состав земельного участка, так и в случае ГК РФ абсолютно ясно, что земельный участок и строения на нем рассматриваются как разные объекты недвижимости.
<5> Там же. С. 48.

Тем не менее в научной публикации мы можем столкнуться со следующим весьма безапелляционным заявлением: "Как известно, до регистрации права на постройку она является составной частью земельного участка либо ограниченного права на него, позволяющего строительство (см.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 28.05.2013 N 17085/12 и п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153, а также самую непротиворечивую из возможных интерпретаций п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) от 23.06.2015 N 25)" <6>.
--------------------------------
<6> Бевзенко Р.С. "Горизонтальное разделение" земельного участка // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. N 4. С. 4.

Таким образом, предполагается, что прочно связанные с землей объекты строительства (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) не всегда выступают составными частями земельного участка (как это должно было бы следовать из предлагавшейся интерпретации п. 1 ст. 130 ГК РФ), а лишь до того момента, пока права на них не зарегистрированы.
Один из важных аспектов дискуссии о критериях отнесения рукотворных объектов к недвижимости - вопрос о значении факта государственной регистрации права на объект. Последовательным сторонником абсолютизации значения этого фактора является Е.А. Суханов, который полагает, что "конститутивным признаком всех видов недвижимости по мере развития имущественных отношений является не их физически "прочная связь с землей", а необходимость государственной регистрации вещных прав на эти объекты для обеспечения безопасности их оборота" <7>. Сформулированная им регистрационная концепция недвижимости состоит в том, что недвижимая вещь появляется только после регистрации права на нее.
--------------------------------
<7> Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М., 2017. С. 91 - 92.

Непростым для сторонников этой теории был вопрос о том, как характеризуется реально существующая недвижимая вещь, пока право на нее не зарегистрировано. Раньше последователи регистрационной концепции признавали ее движимой вещью <8>, называли недвижимостью не в смысле гражданского права <9> либо "совокупностью движимых вещей, которая по своим физическим свойствам, возможно, напоминала недвижимую вещь" <10>. Теперь недвижимой вещи до регистрации права найдено другое место - составной части земельного участка. Но имеются ли достаточные основания для того, чтобы характеризовать данное положение как общеизвестное и принимаемое практикой? Мы полагаем, что таких оснований нет.
--------------------------------
<8> Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 11.
<9> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004. С. 48.
<10> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 145.

Рассматриваемый вывод основывается всего лишь на одном деле, помещенном в Обзоре судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения <11> (далее - Обзор), которое не было предметом рассмотрения ВАС РФ, и на ссылающемся на Обзор Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. N 17085/12.
--------------------------------
<11> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 г. N 153.

По делу, помещенному в Обзоре, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что "собственник земельного участка имеет право на негаторный иск, направленный на устранение препятствий в пользовании возведенным им на этом участке зданием, и в случаях, когда право на здание не зарегистрировано", на том основании, что "собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка". Здесь нужно отметить, что отнесение здания к составным частям земельного участка понадобилось суду для того, чтобы обосновать возможность предъявления негаторного иска об устранении препятствий пользования зданием, право на которое не зарегистрировано. В судебном акте отсутствует отрицание отношения этого здания к объектам недвижимости, а содержится своего рода "образная" оценка ситуации. На это указывают и слова "по существу", что подразумевает оценку судом фактического положения дел, а не юридической стороны вопроса. Кроме того, представляется, что для обоснования своего вывода суду совершенно незачем было прибегать к провозглашению здания частью земельного участка. Негаторный иск представляет собой требование собственника об устранении нарушений его права, если они не соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Право на строительство зданий на принадлежащем ему земельном участке входит в состав прав собственника участка (ст. 263 ГК РФ). Следовательно, требования устранения любых препятствий для законного строительства, включая действия, снижающие потребительские качества возводимой или возведенной постройки, вполне вписываются в круг законных требований собственника именно земельного участка.
Что же касается Постановления Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. N 17085/12, то оно носит в определенной степени вторичный характер, поскольку содержит прямую ссылку на вышеупомянутый Обзор. При этом положение о том, что "здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются составной частью земельного участка", использовано для того, чтобы обосновать то, что объекты недвижимости, которые располагались на переданном в аренду земельном участке, принадлежат арендодателю. Таким образом, и здесь не сделан вывод о том, что спорные объекты в силу отсутствия регистрации права на них не являются недвижимыми вещами, представляя собой составные части земельного участка. Более того, они прямо названы объектами недвижимости.
Представляется, что приведенные формулировки из судебных актов никак не могут служить основанием для вывода о сформировавшейся судебной практике исключения зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы, из числа недвижимых вещей с приданием им статуса составных частей земельного участка. Более того, этот вывод прямо опровергается ВС РФ, который в Постановлении Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) установил, что вещь является недвижимой в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости, а правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится (п. 38).
Казалось бы, здесь вполне понятно сформулировано положение, которое полностью отвергает так называемую регистрационную концепцию недвижимости. Это в целом признал и автор данной концепции Е.А. Суханов, с сожалением отметивший, ссылаясь на п. 38 Постановления N 25, что судебная практика последовательно придерживается подхода, который противоречит его выводам <12>.
--------------------------------
<12> Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. С. 91 - 92.

Однако "изящество в интерпретации" не обошло и приведенное разъяснение ВС РФ. Р.С. Бевзенко обращает внимание на то, что прочно связанный с землей объект строительства до регистрации не назван вещью, а именуется объектом недвижимости, из чего, по непонятной логике, делается вывод, что объект, который описывается в п. 38 Постановления N 25, не вещь, а часть участка <13>. По мнению автора интерпретации, "при предложенном толковании комментируемого пункта он становится вполне доступным для понимания" и поддерживает "идею о возможном прогрессивном взгляде на здание/сооружение как составную часть земельного участка". Правда, он огорчается, "почему ВС РФ, вместо того чтобы изложить эту идею с той же предельной ясностью, как это сделал ВАС РФ в п. 7 информационного письма от 15 января 2013 г. N 153, пишет настолько туманно и непонятно, что его разъяснения требуют самостоятельного истолкования" <14>.
--------------------------------
<13> Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. С. 44 - 48. На использование термина "объект недвижимости" в п. 38 обращают внимание и другие авторы, которые на этом основании делают еще более оригинальный вывод о том, что "лицо, построившее данный объект, имеет на него право собственности в конституционно-правовом смысле" (Божко М.П., Галанцев Д.А., Божко А.П. Право недвижимости: от новичка до эксперта. М., 2017. С. 24).
<14> Там же. С. 48.

Ну что тут скажешь? Даже продвижение правовых концепций прогрессивной направленности, к которым можно отнести и идею единого объекта недвижимости, требует от их самых активных приверженцев адекватного отражения правовой реальности. Вера в светлое будущее этих концепций не должна позволять извлекать из закона и судебной практики несуществующие подтверждения якобы реального воплощения этих концепций. Если мы обратимся к п. 1 ст. 130 ГК РФ, то увидим, что там полностью приравниваются термины "недвижимая вещь", "недвижимое имущество" и "недвижимость". Поэтому нужно признать, что "недвижимая вещь" и "объект недвижимости", безусловно, должны рассматриваться как синонимы, если только законом на этот счет не сделана специальная оговорка (а такой оговорки нет ни в законе, ни в разъяснении Пленума ВС РФ). Построение только на основании использования этого термина "самой непротиворечивой из возможных интерпретаций п. 38" (!) можно охарактеризовать как не вполне добросовестный способ обоснования своей позиции, поскольку именно это "разъяснение" изменяет действительный смысл комментируемого текста на противоположный.
Разбирая дальше провозглашенный принцип признания здания, сооружения или объекта незавершенного строительства до регистрации права на него составной частью земельного участка, можно предположить, что этот принцип имеет единое действие для любого из вышеупомянутых объектов строительства. Но очень скоро становится очевидно, что действие данного принципа в отношении строений, законно возведенных на чужих земельных участках (арендованных или предоставленных на ином праве, предполагающем возможность возведения объектов недвижимости), приведет к тому, что собственниками этих строений до регистрации прав на них как частей соответствующего земельного участка будут собственники земельного участка (арендодатели и др.), что совершенно не соответствует сути отношений, складывающихся между собственниками участка и застройщиками. Видимо, сторонникам непризнания до регистрации объектами недвижимости зданий и сооружений нужно искать для объектов, возведенных на чужих участках, какой-то особый статус. При этом нужно найти обоснование этому статусу в законе, разъяснениях высших судебных органов и судебной практике. Однако, хотя правовое положение подобных объектов строительства определено с той же безапелляционностью, какие-либо ссылки на закон или судебную практику отсутствуют вообще.
Согласно уже приводившейся формулировке, "как известно, до регистрации права на постройку она является составной частью земельного участка либо (и это касается нашего случая. - В.А.) ограниченного права на него, позволяющего строительство". Вместо ссылок на закон (или хотя бы практику) в качестве обоснования здесь приводится следующее размышление: "Почему бы тогда (и это уже другое решение, являющееся, на мой взгляд, наивысшей точкой развития юридической мысли при решении обсуждаемого вопроса) не признать, что здание является не самостоятельным объектом прав, а составной частью того права, которое имеется у застройщика на чужой земельный участок? Иными словами, здесь также реализуется идея единого объекта, но единство достигается путем признания здания не частью участка, а частью права на чужой земельный участок" <15>. Итак, "общеизвестное" положение обосновывается доктринальной сентенцией с использованием выражения "почему бы тогда не признать" и ссылкой на то, что такое решение представляется автору "наивысшей точкой развития юридической мысли". Ну что ж, вполне последовательно - от выявления "альтернативного" содержания законодательных норм и разъяснений ВС РФ к простому декларированию принципов, не имеющих в законе ни малейшего основания.
--------------------------------
<15> Божко М.П., Галанцев Д.А., Божко А.П. Указ. соч. С. 37.

На самом деле источник "наивысшей точки развития юридической мысли" вполне известен - это право Германии, где наследственное право застройки вносится в реестр как земельный участок, а здание рассматривается как составная часть права застройки. Это весьма сложная (двойная) правовая фикция: признание права на земельный участок земельным участком, а здания - составной частью этого земельного участка. Не останавливаясь на трудности понимания отечественными правоприменителями такого нетрадиционного подхода, необходимо отметить, что любая фикция может быть исключительно порождением закона <16>, а никак не плодом доктринальных построений. Между тем в российском законодательстве на сегодняшний день нет ни положений о праве застройки, ни каких-либо норм, дающих основание рассматривать здания и сооружения как составные части права на их строительство. По сути дела, то, что рассматривается как якобы общеизвестное положение, выступает как предложение применять в России по аналогии право Германии...
--------------------------------
<16> Правовая фикция представляет собой прием, с помощью которого законодатель придает определенному предмету или явлению свойства, которые у него в действительности отсутствуют.

Учитывая изложенное, я считаю, что ни действующее законодательство, ни разъяснения высших судебных органов, ни судебная практика не дают оснований для вывода о том, что здания, сооружения и объекты незавершенного строительства до регистрации права на них могут рассматриваться как составные части земельного участка или составные части права, разрешающего строительство <17>. Пункт 38 Постановления N 25 дает основание относить такие объекты к недвижимым вещам, которые находятся в законном владении их застройщика (либо собственника земельного участка, либо лица, имеющего право на строительство). Их временная необоротоспособность связана с отсутствием оформления права собственности, однако это обстоятельство вполне устранимо в случае законности строительства и даже в случае его незаконности при признании права собственности на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ.
--------------------------------
<17> Анализ законопроектов, предлагающих изменить закон в критикуемом направлении, см.: Алексеев В.А. Единый объект недвижимости: поэтапное движение к цели или дезорганизация правового регулирования // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. N 8. С. 166 - 176.

Иной подход к правовому положению данных объектов возможен только при изменении законодательства в направлении внедрения модели единого объекта недвижимости. Вопрос о целесообразности и способах такого внедрения пока не имеет однозначного решения и выходит за рамки темы данной статьи <18>.
--------------------------------
<18> См.: Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей. С. 378 - 394.

Литература

1. Алексеев В.А. Единый объект недвижимости: поэтапное движение к цели или дезорганизация правового регулирования / В.А. Алексеев // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. N 8. С. 166 - 176.
2. Алексеев В.А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей / В.А. Алексеев. М.: Юрайт, 2018. 411 с.
3. Бевзенко Р.С. "Горизонтальное разделение" земельного участка / Р.С. Бевзенко // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. N 4. С. 4 - 9.
4. Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости / Р.С. Бевзенко. М.: Статут, 2017. 78 с.
5. Божко М.П. Право недвижимости: от новичка до эксперта / М.П. Божко, Д.А. Галанцев, А.П. Божко. М.: Юстицинформ, 2017. 172 с.
6. Суханов Е.А. Вещное право: Научно-познавательный очерк / Е.А. Суханов. М.: Статут, 2017. 559 с.
7. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории / Е.А. Суханов // Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 6 - 16.
8. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости / В.В. Чубаров. М.: Статут, 2006. 333 с.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
25 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 632702-7 "О внесении изменения в статью 19 Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контроле"

В целях исключения негативного влияния на финансовый рынок и стабильность внутреннего валютного рынка законопроектом предлагается наделить Банк России полномочиями по согласованию перечня резидентов, которые могут не репатриировать денежные средства в Российскую Федерацию в связи с введением в отношении них мер ограничительного характера.

19 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 628352-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и статью 3 Федерального закона "О саморегулируемых организациях в сфере финансового рынка"

Законопроектом вносятся изменения в статью 6.1 Федерального закона "О рынке ценных бумаг", которые предоставляют возможность участникам финансового рынка, оказывающим услуги по финансовому консультированию и являющимся членами соответствующей саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, определить признаки индивидуальной инвестиционной рекомендации в базовом стандарте данной саморегулируемой организации.

11 января 2019 г.
Проект Федерального закона № 621469-7 "О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации"

Законопроектом предлагается не распространять на хозяйствующих субъектов, выручка которых от реализации товаров за последний календарный год не превышает четырехсот миллионов рублей, действие частей 1 и 2 статьи 9 Федерального закона, которые устанавливают обязанности по размещению информации об условиях отбора контрагента для заключения договора поставки и об условиях такого договора на своем сайте в сети "Интернет".

1 января 2019 г.
Вступил в силу Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

Цель закона - повышение эффективности входящих на страховой рынок организаций и защиты прав потребителей страховых услуг. Основная задача закона - совершенствование процедуры лицензирования субъектов страхового дела, в том числе внедрение процедуры оценки соискателя лицензии путем анализа планируемых им бизнес-процессов, а также процедуры регистрации юридического лица через Банк России одновременно с получением лицензии на осуществление страховой деятельности.

18 декабря 2018 г.
Проект Федерального закона № 614127-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"

Законопроект предлагает дополнить существующий порядок и условия обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств,  предусмотрев возможность заключения договора обязательственного страхования, который бы мог действовать в отношении любого транспортного средства, находящегося во владении страхователя, если оно соответствует типу (категории) и назначению транспортного средства, указанного в таком договоре.

В центре внимания:

Правовой статус недвижимой вещи до государственной регистрации права на нее (Алексеев В.А.)

Дата размещения статьи: 12.04.2019

Покупка недвижимости: как правильно за нее рассчитаться (анализ судебной практики) (Чакински А.)

Дата размещения статьи: 26.03.2018

Кадастровая стоимость недвижимости. Как определяется и от чего она зависит (Фоменко Б.)

Дата размещения статьи: 20.12.2017

Опасные связи: посредники в сделках с коммерческой недвижимостью (Васильева С.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

Продажа недвижимости с убытком (Николаев С.А.)

Дата размещения статьи: 16.09.2017