Быстрая навигация: Каталог статей > Иные вопросы > "Освободите квартиру, она уже не ваша": собственников ошеломили новой схемой отъема (Демидова И., Астапов М.)

"Освободите квартиру, она уже не ваша": собственников ошеломили новой схемой отъема (Демидова И., Астапов М.)

Дата размещения статьи: 12.01.2022

https://tsargrad-tv.turbopages.org/tsargrad.tv/s/news/osvobodite-kvartiru-ona-uzhe-ne-vasha-sobstvennikov-oshelomili-novoj-shemoj-otema_344574?sign=297904a915fc2dcec839afcea7c844c512e040d864f129a435217017e64cc4cb:1624240116&trbsrc=zen&pubHsher_logo_url=https%3A//avatars.mds.yandex.net/get-turbo/2458845/2a00000177d46f48125e0c322d74800da6b4/orig&promo=navbar&utm_referrer=https%3A%2F%2Fzen.yandex.com%2F%3Ffromzen%3Dsearchapp&turbo_uid=AAAOUAc8jSuMRRG03_NYVXB1v6WrYYp0C4iBTnYsC4Y_kcrnP1Hwa9u_PwnA0lP-whjoZL-7P_vfZIQFbK30RTvlzfv_ynqM9YY4GMIjZw%2C%2C&turbo_ic=AABiWioVYKtcSJWWDKjG45dy56RFJ7mbDDAgv5ooIIhJtBkb1F-RSKAljSz6DPMKfP68nJTcZ-3_MaQaqwLvKFtzm5jbe13BMEJLdXqZ4Q%2C%2C

 

Сделки с недвижимостью всегда несут в себе большие риски как для продавца, так и для покупателя.

Актуальность темы безопасной сделки не вызывает сомнений, так как рынок недвижимости расширяется, усложняется, присоединяются новые субъекты федерации, участников его становится все больше и больше. Человеку, впервые столкнувшемуся с решением квартирного вопроса, может показаться, что купить или продать жилье очень просто. На самом деле это сложный процесс, требующий зачастую специальных знаний и навыков. Один неправильный шаг в сделке может привести к потере и крупной суммы денег, и жилья. Цена вопроса слишком велика, поэтому к его решению следует подойди основательно. Здесь никак не обойтись без помощи профессионалов, знающих правила и законы данного рынка. И даже в случае обращения к опытному риелтору самому гражданину придется вникнуть в некоторые детали проведения данных процедур, в первую очередь чтобы не оказаться жертвой одной из многочисленных мошеннических схем.

 

Например, в Крыму столкнулись с обманом покупателей по фальшивым украинским доверенностям. Цены на недвижимость здесь высокие, и многие считают, что риелторы дерут деньги ни за что. Местные агентства недвижимости объясняют, что именно в таких местах скапливается большое количество мошенников-однодневок, которые хотят заработать на ажиотаже и на ценах, наварив на липовой сделке немалые деньги.

Вызывает большое количество споров, в том числе и судебных, купля-продажа квартир по доверенности, когда от лица продавца стороной сделки выступает якобы его доверенное лицо. Покупатель доверяет нотариально заверенной доверенности, ведь это официальный документ, срок действия его не истек. Доверенность предусматривает полномочия по распоряжению объектом недвижимости, в том числе его продажу, получение денежных средств за квартиру. По закону это не запрещено, наоборот, это очень даже распространенный случай.

Объяснения могут быть разные: собственник объекта недвижимости находится далеко, не может прибыть на сделку, он в командировке, у него неотложные дела.

В Севастополе была несколько раз перепродана квартира ничего об этом не подозревающих собственников. Якобы они выдали доверенность на продажу на Украине, мошенники сделали перевод доверенности на русский язык и спокойно провели сделку.

Правильнее совершать сделку у нотариуса: он проверит, не отозвана ли эта доверенность, является ли она действующей.

Если вы осуществляете сделку самостоятельно, без участия нотариуса, в простой письменной форме, например, через органы МФЦ, то проверять доверенность придется самостоятельно.

Сделать это сложно, особенно если доверенность хоть и из соседней страны, но другой.

Также не стоит забывать, что выданная сегодня доверенность может быть отозвана собственником завтра.

Кроме того, собственник квартиры или дома не ограничен законодателем в количестве своих доверенных лиц. Таких доверенностей может быть выдано много. Получается, возрастает вероятность, что одновременно с вашей покупкой совершается, например, 10 сделок с данным объектом недвижимости десятью доверенными лицами. Собственник об этом может и не знать.

Желательно, чтобы на сделке присутствовал сам собственник. Если это по каким-то причинам невозможно, лучше перепроверить его существование. Ведь еще одна схема мошенников - это когда квартиры продаются от имени умершего.

Опытные риелторы советуют не скупиться на нотариальном удостоверении сделок.

Ведь нотариусы, которые работают в РФ, несут ответственность, в том числе материальную, за удостоверенные ими договоры. Чего нет в той же Украине.

Российские нотариусы могут войти в контакт со своими коллегами в Украине, чтобы уточнить, действительно ли такая доверенность выдавалась. Иметь дело с доверенностью, выданной в Украине, проводить сделку в простой письменной форме просто не рекомендуется.

Нотариусы Крыма дорожат своей репутацией и часто просят собственника из Украины дать доверенность от того нотариуса, с которым имеют личный контакт. После выдачи доверенности в Украине нотариус, к примеру, из Севастополя позвонит своему приятелю-нотариусу и уточнит, действительно ли он выдавал такую доверенность. Подтверждение является дополнительной гарантией того, что это не подделка. Поэтому доверенность, которая просто появилась из ниоткуда и ее невозможно проверить путем личного контакта с нотариусом, выдавшим ее, должна быть запретом на сделку.

Помните, что и доверенное лицо, и собственник - граждане Украины, которые после сделки покинут территорию РФ и могут сюда больше никогда не вернуться.

Целесообразно, когда вторая сторона действует по доверенности, пойти к нотариусу и сделать запрос, чтобы проверить доверенность по реестру. Но и этого бывает недостаточно.

Просите нотариуса связаться выдавшим доверенность, чтобы засвидетельствовать, что действительно имел место факт выдачи доверенности.

Возникает вопрос: как возможно, что регистрирующие органы, тот же Росреестр, не проверили доверенность и крымская недвижимость была перепродана несколько раз по фальшивым документам? Юридически все объясняется просто. Существует Минская конвенция (Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам) от 1994 года. Ее ратифицировали ряд стран СНГ, включая Украину. Суть ее в том, что документы, полученные в любой из стран-подписантов, не нуждаются в дополнительной легализации и взаимно признаются нашими странами. Достаточно лишь перевести документ на государственный язык.

По простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, совершается много сомнительных сделок, это очень удобно мошенникам. Документы подаются напрямую в регистрирующий орган. Вот и участники крымской схемы пошли напрямую к регистраторам. А они не обязаны проводить проверку.

Хотя резонный вопрос у работников Росреестра должен был возникнуть: зачем гражданину России, планирующему продать свою квартиру, ехать для того, чтобы выдать доверенность, в другое государство, где, кстати, сейчас все очень непросто с правилами въезда-выезда? Но это уже вопрос, скорее, риторический. Много ли практике известно случаев привлечения Росреестра к ответственности за мошеннические сделки?

В Украине же нет квотирования нотариусов и нет такого жесткого отбора профессионалов отрасли, как в нашей стране. Нотариусом может стать любой, достаточно иметь юридическое образование и заплатить пошлину. Получается, уплатив требуемую сумму, юристу можно открывать собственную нотариальную контору и совершать любое нотариальное действие, а завтра ее закрыть. Тогда появление доверенности вполне объяснимо. Случаи далеко не единичные. Уже с 2017 года известно о десятках подобных эпизодов. И во всех историях общая деталь - "украинский след" в виде доверенности.

Второй вопрос: как квартиру удалось продать, если у мошенников не было возможности ее показать перед продажей покупателям и с настоящими собственниками они не знакомы?

Очень просто. Продают арендованные квартиры. К примеру, появляется хороший солидный арендатор, которого устраивает цена за съем.

Он исправно платит первые два месяца съема квартиры. Бывает, что собственники живут за городом или далеко от сдаваемой квартиры, нечасто наведываются к арендатору, да и зачем тревожить зря честного человека и ответственного квартиросъемщика? А арендатор вдруг пропадает - не отвечает ни на стук в дверь, ни на звонки. Очередной визит и вовсе удивляет: оказывается, что кто-то уже сменил все замки и в квартире живут совсем незнакомые люди, предъявляющие выписку из реестра собственников на вашу квартиру.

Ничего не подозревающие граждане купили вашу квартиру по рыночным ценам и теперь ни за что не хотят отсюда уходить.

В случае с крымской недвижимостью, конечно, был суд, где все и выяснилось: никаких доверенностей на продажу квартиры первые собственники не давали, в эти дни границы России не пересекали, их подписи - подделанные.

Пришел и ответ из Украины: нотариус знать ничего не знает, никаких сделок не удостоверял, бланк, на котором и была составлена "доверенность", "числится украденным у частного нотариуса Одесской области".

Суд признал сделку незаконной, и первоначальные владельцы получили свою квартиру обратно. Крайним остался последний покупатель, который приобрел квартиру. Он остался без жилья и без денег.

В решении суда пожурили и управление Росреестра. Удостоверение сделок между гражданами РФ иностранным нотариусом "должно было вызвать сомнение и требовало действий регистратора по проверке их подлинности. При этом имелась возможность сопоставления подписей продавцов".

И следующий вопрос: если обман уже произошел и продавец скрылся в Украине, что делать и в какой суд обращаться?

Можно обратиться в судебные органы Украины, но они не очень охотно рассматривает крымские дела. Особенно если они связаны с имуществом и ситуациями на территориях, которые они считают оккупированными.

Если предположить, что вы добьетесь положительного для себя решения суда, то оно будет трудноисполнимо здесь, на территории РФ. Предположим, что решение вступит в законную силу в Украине, истец его привезет сюда, но органы исполнения - Федеральная служба судебных приставов, вероятно, откажут в исполнении. Многие мошенники пытаются провести дела на территории РФ по поддельным судебным украинским решениям. Даже при всех реквизитах и печатях доверие они в России не вызывают.

Поэтому исполнить такое решение будет проблематично.

Подытожим, что при сделках с недвижимостью стопроцентно защититься от аферистов практически невозможно. Покупателям недвижимости советуем тщательно проверять документы, но, как показывает практика, это вовсе не панацея.

Не нужно гнаться за дешевизной, не нужно экономить на риелторе и на нотариальной процедуре проведения сделки. Если есть малейшие сомнения в документах или в обстоятельствах продажи, следует отказаться от такого варианта.

 

Астапов Максим, адвокат Адвокатской палаты города Москвы.

Чтобы избежать такой ситуации, российские собственники недвижимости могут обратиться в любое территориальное управление Росреестра с заявлением о запрете третьим лицам совершать по доверенности регистрационные действия с их недвижимостью.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных


29 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 48749-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является защита прав заемщиков по договору потребительского кредита (займа). В соответствии с указанной целью, законопроект направлен на совершенствование порядка расчета полной стоимости потребительского кредита, касающегося максимально точной оценки расходов заемщика, которые связанны с получением потребительского кредита.




25 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 46071-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В связи с тем, что деятельность платежных агентов сконцентрирована в социально значимых сегментах рынка платежных услуг, законопроектом устанавливаются расширенные требования к лицам, осуществляющим деятельность по приему платежей физических лиц. Также Банк России наделяется полномочиями по осуществлению контроля (надзора) за деятельностью операторов по приему платежей.




20 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Целью законопроекта является недопущение заключения сделок, влекущих отчуждение собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев.




10 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 36447-8 "О внесении изменений в часть 4 статьи 15.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Законопроект обращен на урегулирование отношений, связанных с открытием счетов эскроу. В целях исключения давления со стороны застройщика на участников строительства и урегулирования отношений предлагается уточнить в Законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." норму о сроке условного депонирования.




3 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 29564-8 "О внесении изменения в Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства"

Целью законопроекта является создание правовой базы для деятельности информсистемы информационных ресурсов агропромышленного комплекса, которая дозволит обеспечить перевод в электронный вид, убыстрение процессов получения и увеличение эффективности мер госпомощи в сфере сельхозпроизводства, также сокращение издержек сельскохозяйственных производителей товаров на представление отчетности и её перевод в электронный вид.



В центре внимания:


Печаль для должников. Конституционный Суд разрешил изымать единственное жилье (Зеленая У.)

Дата размещения статьи: 12.01.2022

подробнее>>

"Освободите квартиру, она уже не ваша": собственников ошеломили новой схемой отъема (Демидова И., Астапов М.)

Дата размещения статьи: 12.01.2022

подробнее>>

Печаль для должников. Конституционный Суд разрешил изымать единственное жилье (Горелов А., Гладышева Е., Кучкаров А.)

Дата размещения статьи: 12.01.2022

подробнее>>

Исполнительский иммунитет единственного жилья должника: новый вектор судебной практики (Джафаров И.)

Дата размещения статьи: 12.01.2022

подробнее>>

Цифровизация в юридической практике (Горелов А.)

Дата размещения статьи: 12.01.2022

подробнее>>
Предпринимательство и право, информационно-аналитический портал © 2011 - 2022
При любом использовании материалов сайта - активная ссылка на сайт lexandbusiness.ru обязательна.