Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды До и после форс-мажора. Влияние пандемии на отношения по договору аренды (Клинова К.)

До и после форс-мажора. Влияние пандемии на отношения по договору аренды (Клинова К.)

Дата размещения статьи: 13.10.2021

Пандемия заставила юристов по договорному праву задуматься о том, какие условия включать в договор. Практически все осознали, что его раздел "Форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы)" уже не носит формального характера, а основания и порядок внесудебного отказа от договора надо пересмотреть. О том, что стоит учесть в будущих договорных отношениях между арендатором и арендодателем, рассказывает заместитель руководителя юридического департамента ГК "Результат" Кристина Клинова. 

Многие виды бизнеса пострадали от неблагоприятных обстоятельств, связанных с COVID-19. Однако именно на взаимоотношениях по договору аренды пандемия с ее локдаунами, новыми требованиями и ограничениями сказалась, пожалуй, в первую очередь.

 

Договор аренды с новыми условиями 

Одним из условий возврата сотрудников в офисы было соблюдение на рабочем месте новых санитарно-гигиенических требований. И тут возникает резонный вопрос: за чей счет должен быть банкет? Кто платит - арендатор или арендодатель?

Установка перегородок, переносимых фильтров для воздуха - это отделимые улучшения. В связи с этим можно рассмотреть три варианта урегулирования договорных обязательств:

- Если расходы на выполнение санитарно-гигиенических мероприятий возлагаются на арендодателя: "Арендодатель за свой счет и своими силами обязуется обеспечить соответствие арендуемого помещения требованиям действующего законодательства, предъявляемым к состоянию арендованного имущества.

В случае введения в действие дополнительных требований после заключения настоящего договора арендодатель обязуется предпринять действия, направленные на соблюдение введенных норм и приведение арендованного имущества в надлежащее состояние.

Вплоть до выполнения арендодателем своих обязательств, предусмотренных настоящим пунктом, арендатор вправе в одностороннем порядке снизить арендную плату на 50% в расчете за каждый день несоответствия арендованного имущества требованиям действующего законодательства, предъявляемым к состоянию арендованного имущества".

- Если расходы на выполнение санитарно-гигиенических мероприятий возлагаются на арендатора. На самом деле позицию арендодателя защищают нормы закона - статья 616 ГК РФ. Поэтому для арендатора важным моментом является то, что в условиях договора аренды не должно быть ухудшения положения арендатора по сравнению с законом.

- Обоюдный вариант: "Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, включая расходы по надлежащему соблюдению норм санитарно-гигиенических мероприятий.

В случае если требования к санитарно-гигиеническому содержанию помещения изменятся после заключения настоящего договора, арендатор обязан в разумный срок за свой счет предпринять действия, направленные на приведение арендованного имущества в надлежащее состояние".

Кроме затрат на соблюдение требований по санитарно-гигиеническим мероприятиям в период пандемии, арендуемое помещение могло еще и вынужденно простаивать в связи с изданием публичными органами власти соответствующих актов. В данном случае вопрос, конечно, больше относится к арендатору.

Для минимизации разногласий с оплатой арендуемого помещения можно отразить в договоре аренды два момента - целевое назначение имущества и арендная плата в период вынужденного простоя. Стоит понимать, что чем более обобщенно указано целевое назначение арендуемого помещения, тем больше проблем может возникнуть.

При подписании договора имеет смысл обратить внимание на Перечень наиболее пострадавших отраслей российской экономики, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434. Указание такого вида деятельности увеличит шансы на выигрыш дела в суде. В случае если конкретизация цели будет отсутствовать, то при инициировании судебного разбирательства арендатору необходимо будет дополнительно доказывать, что фактически на арендуемых площадях велась деятельность, относящаяся к перечню наиболее пострадавших отраслей экономики (например, Постановление 4 ААС от 12.03.2021 по делу N А19-15964/2020).

Указание целевого назначения арендуемого помещения избавит обе стороны от более широкого толкования условий договора:

- Формулировка в интересах арендатора: "Имущество предназначено для размещения и использования офиса арендатора, что включает в себя оборудование рабочего места и фактического использования N рабочих мест, соответствующих обязательным требованиям действующего законодательства".

- Формулировка в интересах арендодателя: "Имущество предназначено для использования в коммерческой деятельности арендатора".

Конкретизируя момент оплаты арендной платы в период вынужденного простоя, стороны снимут с себя вопрос определения наступления момента, когда имущество невозможно использовать по целевому назначению, то есть у обеих сторон в этом случае наступит вынужденный простой:

- Формулировка, комфортная для арендатора: "Арендатор вправе отказаться от внесения арендной платы в перерасчете на каждый день вынужденного простоя арендованного имущества. При этом стороны определили, что вынужденным простоем арендованного имущества является невозможность, недопустимость или экономическая нецелесообразность использования имущества по назначению, вызванная действиями третьих лиц, за которые не отвечает арендатор, а также актами государственной власти (включая, но не исключая положения Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").

- Формулировка, комфортная для арендодателя: "Арендатор несет риск вынужденного простоя арендованного имущества и не вправе требовать снижения арендной платы или освобождения от нее на период вынужденного простоя. При этом стороны определили, что вынужденным простоем арендованного имущества является невозможность, недопустимость или экономическая нецелесообразность использования имущества по назначению, вызванная действиями третьих лиц, за которые не отвечает арендатор, а также актами государственной власти (включая, но не исключая положения Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").

Когда имущество вынуждено простаивать, арендаторам это невыгодно. В связи с этим возникает необходимость в расторжении договора. В этом случае приемлемым вариантом для сторон будут следующие формулировки:

- Со стороны арендатора: "В случае если вынужденный простой арендованного имущества продлится более 30 календарных дней, арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Действие договора считается прекратившимся со дня, следующего за днем получения арендодателем уведомления арендатора об одностороннем отказе от договора".

- Со стороны арендодателя необходимо исключить из условий договора применение статьи 451 ГК РФ, дающей право арендатору расторгнуть договор в случае существенного изменения обстоятельств.

 

Включение условия об обязательности переговоров 

Пандемия, по сути, выявила большую дыру во взаимоотношениях сторон. В частности, речь идет об их неспособности изменить условия договоров, расторгнуть его или изменить условия по оплате арендной платы.

В связи с этим в договоры стоит включать условия об обязательности проведения переговоров при наступлении определенного перечня обстоятельств (например, пандемии). Текст оговорки может быть следующего содержания:

"В случае если наступает событие, в результате которого сторона договора не может исполнять принятые ранее на себя обязательства, то:

а) такая сторона (стороны) проводит переговоры об изменении договора, и (или)

б) у стороны, которая не может исполнить обязательство, появляется право на односторонний отказ от договора или на изменение договора в определенном порядке, и (или)

в) спор передается на рассмотрение в суд".

 

Судебная практика 

Дело N А40-77771/20: арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании с арендодателя обеспечительного платежа. В качестве обоснования своих требований истец указал существенные изменения обстоятельств, вызванных пандемией. Как установлено в судебном процессе, арендатор воспользовался правом на расторжение договора. Арендатор сначала попросил арендодателя об уменьшении арендной платы, а затем направил письмо с отказом от договора. В сложившейся ситуации суд пришел к выводу, что следует отказать в удовлетворении требований и не возвращать обеспечительный платеж.

Дело N А45-11448/20: арендодатель обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, арендатор обратился со встречным исковым заявлением о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом под изменением существенных обстоятельств арендатор понимал, что его сфера бизнеса не должна платить арендную плату, так как находится в особо пострадавшей от коронавируса отрасли экономики. Суд, рассматривая спор, пришел к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, так как арендатор использовал объект аренды для работы в предпринимательской деятельности, не относящейся к особо пострадавшим отраслям экономики. В удовлетворении встречного искового заявления было отказано, поскольку на дату рассмотрения дела арендодатель уже расторг договор.

Форс-мажор не дает автоматически стороне права не исполнять договор. Обязательно наличие причинно-следственной связи между конкретным обстоятельством и неисполнением (ненадлежащим исполнением) стороной своих обязательств по договору.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
29 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 48749-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Целью законопроекта является защита прав заемщиков по договору потребительского кредита (займа). В соответствии с указанной целью, законопроект направлен на совершенствование порядка расчета полной стоимости потребительского кредита, касающегося максимально точной оценки расходов заемщика, которые связанны с получением потребительского кредита.

25 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 46071-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В связи с тем, что деятельность платежных агентов сконцентрирована в социально значимых сегментах рынка платежных услуг, законопроектом устанавливаются расширенные требования к лицам, осуществляющим деятельность по приему платежей физических лиц. Также Банк России наделяется полномочиями по осуществлению контроля (надзора) за деятельностью операторов по приему платежей.

20 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Целью законопроекта является недопущение заключения сделок, влекущих отчуждение собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев.

10 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 36447-8 "О внесении изменений в часть 4 статьи 15.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"

Законопроект обращен на урегулирование отношений, связанных с открытием счетов эскроу. В целях исключения давления со стороны застройщика на участников строительства и урегулирования отношений предлагается уточнить в Законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." норму о сроке условного депонирования.

3 декабря 2021 г.
Проект Федерального закона № 29564-8 "О внесении изменения в Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства"

Целью законопроекта является создание правовой базы для деятельности информсистемы информационных ресурсов агропромышленного комплекса, которая дозволит обеспечить перевод в электронный вид, убыстрение процессов получения и увеличение эффективности мер госпомощи в сфере сельхозпроизводства, также сокращение издержек сельскохозяйственных производителей товаров на представление отчетности и её перевод в электронный вид.

В центре внимания:

МСФО (IFRS) 16: практические примеры применения (Чикишев М.)

Дата размещения статьи: 27.12.2021

Предприниматель-арендодатель умер... Кому платит арендатор? (Елина Л.А.)

Дата размещения статьи: 09.12.2021

До и после форс-мажора. Влияние пандемии на отношения по договору аренды (Клинова К.)

Дата размещения статьи: 13.10.2021

Право на заключение договоров аренды лесных участков на новый срок без проведения торгов и основные принципы лесного законодательства (Кузнецова О.А., Шуплецова Ю.И.)

Дата размещения статьи: 19.02.2021

Об обращении взыскания на имущественные права должника-арендатора (Гусаков С.Ю.)

Дата размещения статьи: 28.12.2020