Быстрая навигация: Каталог статей Отдельные виды предпринимательской деятельности Оценочная деятельность Сфера оценочных услуг в гражданском обороте (Незнамова А.А.)

Сфера оценочных услуг в гражданском обороте (Незнамова А.А.)

Дата размещения статьи: 01.12.2016

Сфера оценочных услуг охватывает широкое поле деятельности, так как необходимость установления в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости возникает как у физических, так и у юридических лиц.
Весьма актуальным является исследование вопросов, касающихся особенностей раскрытия сфер применения оценочных услуг, так как потребность в оценочных услугах, как отмечает М.А. Волкова, "может быть обусловлена как требованиями законодательства, так и для защиты своих имущественных интересов" <1>.
--------------------------------
<1> Волкова М.А. Понятие и развитие оценочных услуг // Юридический мир. 2011. N 11. С. 27 - 29.

Оценка подразделяется на обязательную и инициативную (добровольную). Обязательность проведения оценки объектов оценки предусмотрена ст. 8 Закона об оценочной деятельности <2> и другими федеральными законами <3>. К наиболее распространенным случаям обязательной оценки можно отнести имущественные сделки с объектами, принадлежащими Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям; выкуп акций акционерным обществом по требованию акционеров; оплату акций (долей) неденежными средствами в целях определения стоимости имущества, вносимого в уставный капитал; ипотечное кредитование; изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд и прочее.
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
<3> Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" // СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849; Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" // СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 4448; Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562 и др.

Инициативная (добровольная) оценка осуществляется в случаях, не предусмотренных законодательством, как правило, такая оценка направлена на защиту собственных интересов или интересов третьих лиц. К таким случаям можно отнести консультационную оценку для принятия управленческих решений; аргументацию размеров требований в имущественных спорах, в том числе судебных; оценку для целей подготовки финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСФО; переоценку основных фондов хозяйствующих субъектов и прочее.
В процессе гражданско-правового регулирования отношений по поводу оказания оценочных услуг возникает ряд проблем, требующих изучения в рамках гражданского права.
В соответствии со ст. 11 и 12 части первой ГК РФ "допускается защита гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, т.е. предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно:
а) если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством РФ;
б) если заключение независимого оценщика не является обязательным при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена" <4>.
--------------------------------
<4> Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2015 г.) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Следовательно, как отмечает Л.Б. Ситдикова, "стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств" <5>.
--------------------------------
<5> Ситдикова Л.Б. Проблемы определения правовой природы договора проведения оценки и риелторского договора // Российская юстиция. 2008. N 5. С. 6 - 9.

Рассмотрим актуальную на сегодняшний день группу споров, связанных с определением кадастровой стоимости недвижимости. Актуальность объясняется тем, что с января 2015 года внесены изменения в налоговое законодательство, согласно которым налог на имущество физических лиц исчисляется исходя из кадастровой стоимости, при том что рыночная стоимость может быть существенно ниже кадастровой. В связи с чем оценка рыночной стоимости недвижимости необходима для установления ее кадастровой стоимости.
Оценка земли является необходимой как для юридических лиц (для внесения в уставный капитал, расчета налоговых отчислений и др.), так и для физических лиц (для приватизации, оформления ипотеки и др.). Также оценка земли является необходимой для администраций, муниципальных образований в случае продажи земельных участков, находящихся на балансе города или области.
В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) "рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности" и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков", которые утверждены Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р <6>. Земельные участки достаточно редко обладают прямыми аналогами для сравнения, поэтому уникальность каждого отдельного земельного участка существенно влияет на его стоимость. При оценке земли учитываются такие факторы, как рельеф и форма участка, транспортная доступность и близость к крупным магистралям, наличие водоемов, насаждений, экологическая обстановка и т.д.
--------------------------------
<6> Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р (в ред. от 31.07.2002) "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" // СПС "КонсультантПлюс".

В силу Апелляционных определений Московского областного суда "на сегодняшний день особенно актуальна проблема объективности определения кадастровой стоимости земельных участков. Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: а) недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости; б) установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость" <7>.
--------------------------------
<7> Апелляционное определение Московского областного суда от 1 сентября 2014 г. по делу N 33-19070; Апелляционное определение Московского областного суда от 23 июля 2014 г. по делу N 33-15551/2014 // СПС "КонсультантПлюс".

Для оспаривания кадастровой стоимости физическое лицо вправе обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд. При этом в соответствии с ч. 3 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности обращение физического лица в комиссию в порядке досудебного разрешения спора обязательным не является, поэтому заявитель вправе сразу обратиться в суд.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 28 июня 2011 г. N 913/11 по делу N А27-4849/2010 была сформирована правовая позиция, согласно которой "законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенного в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для возложения на орган кадастрового учета обязанности внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта" <8>.
--------------------------------
<8> Постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. N 913/11 по делу N А27-4849/2010 // СПС "КонсультантПлюс".

Нередко возникают случаи, когда при рассмотрении земельного спора одна сторона производит оценку в одной компании, а вторая сторона обращается к другому оценщику. В результате истец и ответчик представляют в суд два разных отчета об оценке. Кроме того, что они подготовлены разными специалистами, значительно различается и результат оценки, несмотря на то что оценщики обязаны использовать определенные методики и производить оценку в соответствии с установленными Федеральными стандартами оценки.
Для наиболее детального изучения проблемы необходимо обратить внимание на цели оценки, которые различны не только по своему экономическому содержанию, но и по таким существенным признакам, как продолжительность периода, на который осуществляется оценка, т.е. ее временной горизонт (оперативные текущие цены, кратко-, средне- либо долгосрочные расчетные показатели), массовость осуществляемой оценки (единичная, выборочная ограниченная, сплошная), требуемая исходная информация и т.п. <9>. В связи с чем можно полагать, что различия в целях оценки предполагают и применение разных исходных данных и процедур оценки объектов недвижимости <10>.
--------------------------------
<9> Ситдикова Л.Б. Информация как нематериальное благо // Юрист. 2007. N 8. С. 62.
<10> Лебедева О.И. Проблемы оценки недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений // Проблемы современной экономики. 2010. N 2(34).

Далее рассмотрим особенности установления стоимости объектов на примере обязательной и инициативной (добровольной) оценки в сфере земельного права.
Определение начальной цены предмета аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ, согласно которой "по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка определяется в соответствии с нормами Закона об оценочной деятельности или как кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за 5 лет до даты принятия решения о проведении аукциона" <11>.
--------------------------------
<11> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. от 01.05.2016) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

Определение начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ. По выбору уполномоченного органа начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды определяется в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с нормами Закона об оценочной деятельности, или в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за 5 лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
Исключения предусмотрены п. 15 ст. 39.11 ЗК РФ, согласно которому в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ) начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды является размер первого арендного платежа, определенного по результатам рыночной оценки.
Определение рыночной стоимости земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, при заключении договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности (п. 4 ст. 39.22 ЗК РФ). В данном случае указанные объекты подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости.
Итак, следует отметить, что при совершении различных сделок в отношении недвижимости применятся определенный вид стоимости, который отражается в соответствующем договоре, следовательно, для исключения возникновения споров необходимым является указание в соответствующем договоре на вид оценки. В случае отсутствия указания на вид стоимости, подлежащий применению по договору, применяется именно рыночная стоимость.
Таким образом, оценочные услуги являются особым институтом и применяются в различных сферах гражданского оборота. В сфере земельного права от достоверности и объективности оценочной услуги зависят интересы государства и общества в целом, так как от установленной рыночной и кадастровой стоимости напрямую зависит налогооблагаемая база по налогу на имущество физических лиц.

Литература

1. Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562.
2. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" // СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 4448.
3. Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" // СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.
4. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
5. Постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. N 913/11 по делу N А27-4849/2010 // СПС "КонсультантПлюс".
6. Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р (в ред. от 31.07.2002) "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" // СПС "КонсультантПлюс".
7. Апелляционное определение Московского областного суда от 23 июля 2014 г. по делу N 33-15551/2014 // СПС "КонсультантПлюс".
8. Апелляционное определение Московского областного суда от 1 сентября 2014 г. по делу N 33-19070 // СПС "КонсультантПлюс".
9. Волкова М.А. Понятие и развитие оценочных услуг // Юридический мир. 2011. N 11. С. 27 - 29.
10. Лебедева О.И. Проблемы оценки недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений // Проблемы современной экономики. 2010. N 2(34).
11. Ситдикова Л.Б. Проблемы определения правовой природы договора проведения оценки и риелторского договора // Российская юстиция. 2008. N 5. С. 6 - 9.
12. Ситдикова Л.Б. Информация как нематериальное благо // Юрист. 2007. N 8. С. 62 - 64.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
25 сентября 2020 г.
Проект Федерального конституционного закона № 1024645-7 "О Правительстве Российской Федерации"

Президентом РФ внесен в Государственную Думу новый ФКЗ определяющий статус Правительства РФ, организационно-правовые основы его формирования и деятельности. Кроме того законопроектом устанавливается порядок назначения на должность членов Правительства РФ, а также закрепляются полномочия  Правительства РФ в различных сферах деятельности.

19 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1023318-7 "О внесении изменений в статью 57 Земельного кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - внесение изменений в пп. 4 и 5 п. 1 ст. 57 Земельного кодекса РФ в части уточнения случаев, в связи с которыми возникающие ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков подлежат возмещению, что позволит снять имеющуюся в правоприменительной практике правовую неопределенность.

15 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1021303-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам создания и обеспечения функционирования информационной системы "Одно окно" в сфере внешнеторговой деятельности"

Цель законопроекта - упрощение административных процедур и сокращение барьеров в сфере международной торговли, организация взаимодействия участников внешнеторговой деятельности с органами государственной власти, органами и агентами валютного контроля , а также иными организациями в соответствии с их компетенцией в электронной форме по принципу "одного окна".

2 сентября 2020 г.
Проект Федерального закона № 1015918-7 "О маркетплейсе"

Маркетплейс, согласно ст. 1 законопроекта - это программное обеспечение, которое позволяет реализовывать другое программное обеспечение. Цель законопроекта - устранение перекоса, создавшегося из-за неуплаты налога на прибыль владельцами маркетплейсов по месту получения выручки. Помимо этого законопроект также уменьшит кадровый "голод" из-за отъезда кадров в сфере компьютерных технологий за границу. В связи с принятием федерального закона "О маркетплейсе" потребуется внесение изменений в КоАП РФ в части установления дополнительных штрафов.

25 августа 2020 г.
Проект Федерального закона № 1013075-7 "О внесении изменений в статью 21 Федерального закона "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации"

Законопроектом предлагается сокращение срока аккредитации филиала, представительства иностранного юр. лица; введение ограничения на назначение руководителем филиала (представительства) иностранного юр. лица на определенный срок для физических лиц, ранее задействованных в создании и деятельности юр. лиц с признаками фиктивной деятельности; установление запрета на аккредитацию нового филиала (представительства) иностранному юр. лицу, имеющему задолженность перед бюджетной системой РФ.

В центре внимания:

Понятие и субъекты оценочной деятельности: вопросы правовой регламентации (Ручкина М.О.)

Дата размещения статьи: 28.01.2020

Правовое регулирование договора возмездного оказания оценочных услуг (Шевченко Л.И.)

Дата размещения статьи: 06.04.2017

Правовое регулирование и место оценочных услуг в системе гражданско-правовых обязательств (Шевченко Л.И.)

Дата размещения статьи: 17.03.2017

Сфера оценочных услуг в гражданском обороте (Незнамова А.А.)

Дата размещения статьи: 01.12.2016

Ответственность оценщика за вред (убытки), возникший в результате использования определенной оценщиком стоимости. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 (Поветкина Е.Л.)

Дата размещения статьи: 12.09.2016