Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Возможно ли применение УПД при реализации недвижимости? (Никифорова Н.В.)

Возможно ли применение УПД при реализации недвижимости? (Никифорова Н.В.)

Дата размещения статьи: 02.08.2014

Письмом от 21.10.2013 N ММВ-20-3/96@ (далее - Письмо N ММВ-20-3/96@) до налогоплательщиков доведена разработанная ФНС России форма универсального передаточного документа. В Приложении 2 к Письму перечислены факты хозяйственной жизни, которые могут быть оформлены с помощью названного документа. Согласно данному перечню налогоплательщик вправе применять УПД при отгрузке товаров, которые передаются покупателю без транспортировки. Причем под товарами ФНС подразумевает любое имущество за исключением объектов недвижимости (в Письме есть специальная оговорка). Соответствует ли такое утверждение налоговиков нормам закона? Наша позиция по этому вопросу - в предлагаемом материале.

Из упомянутого Письма N ММВ-20-3/96@ можно сделать вывод: по мнению налоговиков, с помощью универсального передаточного документа со статусом "1" нельзя оформить операцию по реализации недвижимого имущества. Полагаем, что такое утверждение чиновников бесспорно и соответствует нормам законодательства. Но! Оно актуально только до 1 июля 2014 г. и при условии, что продавец передает объект до момента перехода права собственности на него к покупателю, а последний оплачивает стоимость этого объекта после государственной регистрации соответствующего права.
Дело в том, что в подобной ситуации дата совершения факта хозяйственной жизни (то есть передача недвижимости приобретателю), которая фиксируется в строке 11 УПД, наступает ранее даты составления универсального документа (отражается в строке 1). Это допустимо, но только не в указанном случае. А вот недопустимо в принципе (на что ФНС России обратила внимание в Приложении 3 к Письму N ММВ-20-3/96@) превышение показателя по строке 16 УПД (в ней покупатель подтверждает дату получения имущества) над значением строки 1. Отсюда вывод: в подобном случае УПД применять нельзя. Поясним наши рассуждения.
Напомним: предлагаемый налоговиками гибрид счета-фактуры и первичного документа позволяет использовать его одновременно в целях исчисления налога на прибыль и расчетов с бюджетом по НДС (статус документа "1"). Проанализировав налоговое и бухгалтерское законодательство, мы пришли к выводу, что УПД можно использовать при реализации недвижимого имущества в том случае, если моменты определения налоговой базы по упомянутым налогам не разделены во времени, то есть совпадают. От указанных моментов зависят даты составления документов, подтверждающих операции по реализации.
Налог на прибыль. В абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ закреплено: датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Эта норма действует сравнительно недавно - с 1 января 2013 г. Поскольку продажа недвижимости не столь распространенная операция (немногие организации торгуют зданиями на регулярной основе), позволим себе сказать несколько слов о предыстории внесения поправок в Налоговый кодекс. Возможно, не все налогоплательщики знают об этих поправках.
Итак, до 01.01.2013 момент признания выручки от реализации недвижимости в целях исчисления налога на прибыль вызывал многочисленные налоговые споры. Причем у Минфина не было четкой позиции по данному вопросу. Например, в Письме от 07.09.2012 N 03-03-06/2/100 ведомство пришло к выводу, что у продавца налоговая база по операции реализации недвижимого имущества определяется на дату исполнения его обязательств по передаче этого имущества покупателю по передаточному акту вне зависимости от даты государственной регистрации перехода права собственности.
В более ранних Письмах (от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 15.10.2009 N 03-03-06/4/87) финансисты указывали, что обязанность по уплате налога на прибыль возникает у продавца недвижимого имущества с момента его передачи покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав.
Еще ранее Минфин России настаивал на том, что доход от продажи недвижимости признается на дату перехода права собственности на объект, то есть на дату регистрации права собственности покупателя на имущество (Письма от 28.09.2006 N 07-05-06/241, от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85).
Судебные органы придерживались самой "древней" точки зрения финансистов. Пример - Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 15726/10, в котором высшие арбитры пришли к выводу: в отношении реализации объектов недвижимого имущества моментом возникновения объекта налогообложения при исчислении налога на прибыль признается передача права собственности на объекты. Отметим: впоследствии финансисты были вынуждены согласиться с судьями (Письма от 15.05.2013 N 03-03-06/1/16788, от 15.11.2012 N 03-03-10/127).
В итоге спорная ситуация разрешилась внесением поправок в п. 3 ст. 271 НК РФ, причем не в пользу налогоплательщиков. С 2013 г. откладывать момент признания доходов от реализации недвижимости до регистрации прав на нее стало невозможным. Таким образом, по дате передачи имущества приобретателю в первичном документе, подтверждающем этот факт хозяйственной жизни, определяется момент возникновения дохода у продавца.
Налог на добавленную стоимость. В силу п. 1 ст. 167 НК РФ налоговая база по НДС при реализации объекта недвижимости определяется либо на дату передачи права собственности, либо на день оплаты - в зависимости от того, что произошло раньше.
В п. 3 указанной нормы (в редакции, действующей до 01.07.2014) уточнено: если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая передача приравнивается к отгрузке. Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат: дату передачи права собственности на объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности, или день оплаты (частичной оплаты) его стоимости. Такую точку зрения разделяют официальные органы (Письмо Минфина России от 28.04.2014 N 03-07-11/19917) и суды (Постановления ФАС СЗО от 28.02.2014 N А05-2863/2013, ФАС ВСО от 25.11.2013 N А33-2767/2013, ФАС МО от 21.03.2011 N КА-А40/1488-11).
Отсюда вывод: при реализации недвижимости без предварительной оплаты продавцу ее стоимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать дату передачи права собственности на данное имущество, то есть дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Напомним, что в п. 3 ст. 168 НК РФ указано: счет-фактура выставляется продавцом в течение пяти дней после отгрузки реализуемого имущества. В рассматриваемом случае - после перехода к приобретателю права собственности на объект недвижимости, дата которого указана в свидетельстве о регистрации права.
Как приведенные нормы права в отношении момента возникновения налоговой базы по налогу на прибыль и НДС при реализации недвижимого имущества влияют на возможность использования для оформления этой операции универсального передаточного документа?

Пример. Нежилое здание, расчеты за которое по условиям договора купли-продажи производятся после перехода к покупателю права собственности, передано последнему 12.05.2014. Согласно свидетельству о госрегистрации запись о переходе права собственности на этот объект к новому владельцу внесена в Единый государственный реестр прав 23 июня того же года. Можно ли хозяйственную операцию по реализации недвижимости оформить с помощью УПД?
Исходя из законодательства, действующего на момент совершения рассматриваемой операции, с помощью УПД нельзя оформить операцию по реализации недвижимого имущества в целях исполнения положений Налогового кодекса и Закона о бухгалтерском учете <1>. Дело в том, что универсальный документ может быть составлен продавцом не ранее 23.06.2014, поскольку в силу п. 3 ст. 167 и п. 3 ст. 168 НК РФ счет-фактура предъявляется покупателю после перехода права собственности на объект недвижимости. Значит, в строке 1 УПД должна быть указана дата 23.06.2014.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете".

Фактическая передача здания новому владельцу произведена 12 мая, поэтому в строке 11 УПД продавец обязан зафиксировать дату 12.05.2014. Соответственно, та же дата подлежит отражению в строке 16 УПД, в которой покупатель подтверждает момент приемки недвижимого имущества.
Однако подобное оформление первичного документа противоречит положениям п. 3 ст. 9 Закона о бухгалтерском учете. Согласно его норме учетный документ должен быть составлен при совершении факта хозяйственной жизни, а если это не представляется возможным - непосредственно после его окончания. В рассматриваемой ситуации нет препятствий для немедленного документирования операции по передаче имущества приобретателю. Кроме того, как правильно указала ФНС России в Письме N ММВ-20-3/96@, дата по строке 16 не может быть ранее даты составления УПД (строка 1). Отсюда вывод: универсальный передаточный документ при таких обстоятельствах в целях применения законодательства по НДС и налогу на прибыль использовать нельзя. В данном случае реализация здания должна быть оформлена традиционными документами - счетом-фактурой и соответствующим передаточным актом.

Однако тем хозяйствующим субъектам, которые успешно используют универсальный передаточный документ для оформления других операций, не стоит расстраиваться. После 1 июля 2014 г. налогоплательщики, на наш взгляд, могут применять УПД и при реализации недвижимости. С указанной даты благодаря Федеральному закону от 20.04.2014 N 81-ФЗ вступили в силу поправки в ст. 167 НК РФ. Пункт 3 указанной нормы изменен. Теперь в нем установлено специальное правило определения момента возникновения налоговой базы по НДС при реализации недвижимого имущества. С 01.07.2014 этот момент будет соответствовать дате передачи недвижимости покупателю по передаточному акту (иному документу о передаче). Данное правило закреплено в добавленном в п. 16 ст. 167.
Иными словами, теперь моменты определения налоговой базы по НДС и по налогу на прибыль при реализации недвижимого имущества совпадают. Значит, устранены препятствия для применения УПД в целях документирования факта продажи такого имущества. На основании этого документа покупатель сможет подтвердить расходы на приобретение недвижимости и соответствующие вычеты по НДС.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости

Бесплатная консультация юриста по телефонам:

Москва, Московская область
+7 (499) 703-47-96
Санкт-Петербург, Ленинградская область
+7 (812) 309-56-72
Федеральный номер
8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

25 сентября 2020 г.
Проект Федерального конституционного закона № 1024645-7 "О Правительстве Российской Федерации"

Президентом РФ внесен в Государственную Думу новый ФКЗ определяющий статус Правительства РФ, организационно-правовые основы его формирования и деятельности. Кроме того законопроектом устанавливается порядок назначения на должность членов Правительства РФ, а также закрепляются полномочия Правительства РФ в различных сферах деятельности.

19 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1023318-7 "О внесении изменений в статью 57 Земельного кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта - внесение изменений в пп. 4 и 5 п. 1 ст. 57 Земельного кодекса РФ в части уточнения случаев, в связи с которыми возникающие ограничения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков подлежат возмещению, что позволит снять имеющуюся в правоприменительной практике правовую неопределенность.

15 сентября 2020 г.
Проект федерального закона № 1021303-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам создания и обеспечения функционирования информационной системы "Одно окно" в сфере внешнеторговой деятельности"

Цель законопроекта - упрощение административных процедур и сокращение барьеров в сфере международной торговли, организация взаимодействия участников внешнеторговой деятельности с органами государственной власти, органами и агентами валютного контроля , а также иными организациями в соответствии с их компетенцией в электронной форме по принципу "одного окна".

2 сентября 2020 г.
Проект Федерального закона № 1015918-7 "О маркетплейсе"

Маркетплейс, согласно ст. 1 законопроекта - это программное обеспечение, которое позволяет реализовывать другое программное обеспечение. Цель законопроекта - устранение перекоса, создавшегося из-за неуплаты налога на прибыль владельцами маркетплейсов по месту получения выручки. Помимо этого законопроект также уменьшит кадровый "голод" из-за отъезда кадров в сфере компьютерных технологий за границу. В связи с принятием федерального закона "О маркетплейсе" потребуется внесение изменений в КоАП РФ в части установления дополнительных штрафов.

25 августа 2020 г.
Проект Федерального закона № 1013075-7 "О внесении изменений в статью 21 Федерального закона "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации"

Законопроектом предлагается сокращение срока аккредитации филиала, представительства иностранного юр. лица; введение ограничения на назначение руководителем филиала (представительства) иностранного юр. лица на определенный срок для физических лиц, ранее задействованных в создании и деятельности юр. лиц с признаками фиктивной деятельности; установление запрета на аккредитацию нового филиала (представительства) иностранному юр. лицу, имеющему задолженность перед бюджетной системой РФ.